Tout savoir sur le viager occupé en 2026 : DUH, calcul, rente, avantages et inconvénients. Le guide le plus complet par Auguste Viager.
Le viager occupé est la forme de viager la plus répandue en France (environ 80 % des transactions). Le vendeur vend son bien mais conserve le droit de l'occuper jusqu'à son décès grâce au DUH (Droit d'Usage et d'Habitation). L'acheteur paie un bouquet comptant et une rente mensuelle, mais n'entre dans le bien qu'au décès du vendeur.
C'est une transaction win-win : le vendeur reste chez lui tout en monétisant son patrimoine ; l'acheteur acquiert un bien avec une décote significative.
Le viager occupé représente 80 % des ventes en viager en France. C'est le mécanisme préféré des seniors qui souhaitent rester dans leur logement tout en bénéficiant d'un complément de revenus garanti.
Le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) est la valeur accordée au droit du vendeur de continuer à occuper le bien. Plus le vendeur est jeune, plus son espérance de vie est longue, donc plus le DUH est élevé — et donc plus la décote est importante.
| Âge du vendeur | Coeff. DUH (Homme) | Coeff. DUH (Femme) | Décote sur valeur vénale |
|---|---|---|---|
| 65 ans | 45 % | 49 % | 45-49 % |
| 70 ans | 40 % | 44 % | 40-44 % |
| 75 ans | 35 % | 40 % | 35-40 % |
| 80 ans | 28 % | 33 % | 28-33 % |
| 85 ans | 22 % | 27 % | 22-27 % |
| 90 ans | 15 % | 20 % | 15-20 % |
Guide complet sur le DUH : DUH et décote d'occupation. Calculez votre situation précise : simulateur viager.
Voici un exemple complet de calcul :
Situation : Appartement à Lyon, valeur vénale 250 000 €. Vendeuse de 75 ans.
Guide de calcul approfondi : calcul viager occupé — tableau et formule.
Bouquet seul, sans rente mensuelle. Le prix d'acquisition est un paiement comptant unique. Simplifié mais moins protecteur pour le vendeur.
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Marché viager occupé sur la Côte d'Azur : spécificités et opportunités.
Le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) est le droit du vendeur de continuer à vivre dans le bien vendu jusqu'à son décès. Ce droit est valorisé par un coefficient qui dépend de l'âge et du sexe du vendeur. Il est déduit de la valeur vénale pour obtenir la valeur occupée, base de calcul du bouquet et de la rente. En savoir plus sur le DUH.
La décote = valeur vénale × coefficient DUH. Ce coefficient varie selon l'âge du vendeur : de 50 % à 60 ans à 15 % à 90 ans. La valeur occupée = valeur vénale × (1 − coefficient DUH). Plus le vendeur est âgé, plus la décote est forte et plus l'acheteur bénéficie d'un prix avantageux. Guide de calcul complet.
En règle générale, la taxe foncière est à la charge de l'acheteur (débirentier), propriétaire du bien. La taxe d'habitation reste à la charge du vendeur (crédirentier) qui occupe le bien. Ces règles doivent être précisées dans l'acte notarié car elles peuvent être négociées différemment.
Si le vendeur quitte volontairement le bien occupé, il perd son droit d'usage mais conserve sa rente viagère. Certains contrats prévoient une majoration de rente si le vendeur libère le bien avant son décès. Ce cas doit être anticipé dans les clauses de l'acte notarié.
Oui, le viager sur deux têtes est très courant pour les couples. La rente est versée jusqu'au décès du dernier survivant. Le calcul utilise une espérance de vie combinée (dernier survivant) plus longue, ce qui réduit la rente mensuelle. Notre simulateur calcule automatiquement les viagers 2 têtes.
Les deux types de viager comportent l'aléa de longévité. En viager occupé, vous avez en plus le différé de jouissance : vous ne pouvez pas occuper le bien pendant la durée de vie du vendeur. En contrepartie, vous bénéficiez d'une décote plus importante grâce au DUH. C'est un risque différent mais pas nécessairement supérieur.
Le viager occupé permet au vendeur de : rester chez lui sans rien changer à sa vie quotidienne, recevoir un bouquet immédiat plus ou moins important, percevoir une rente mensuelle indexée, et bénéficier d'une fiscalité très avantageuse sur la rente. C'est souvent présenté comme la solution idéale pour compléter une retraite sans quitter son domicile.
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