Le prêt viager hypothécaire est souvent confondu avec le viager. Ce sont pourtant deux mécanismes très différents.
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un prêt accordé par une banque à un propriétaire, garanti par une hypothèque sur son bien immobilier. Le propriétaire perçoit un capital (ou une rente) sans quitter son logement et sans rembourser le prêt de son vivant. Le remboursement se fait à son décès, via la vente du bien.
C'est un produit bancaire encadré par la loi (articles L315-1 à L315-23 du Code de la consommation), différent du viager qui est une vente immobilière.
| Critère | Viager | Prêt viager hypothécaire |
|---|---|---|
| Nature | Vente immobilière | Prêt bancaire |
| Propriété | Transférée à l'acheteur | Reste chez vous |
| Remboursement | Pas de remboursement | Au décès (vente du bien) |
| Rente | Versée par l'acheteur à vie | Capital ou rente versé par la banque |
| Intérêts | Aucun | Capitalisés (s'ajoutent au capital) |
| Risque | Longevité du vendeur | Capital dû peut dépasser la valeur du bien |
Le viager est généralement plus avantageux pour le vendeur : pas de dette, rente à vie garantie, et sécurité juridique forte. Le PVH peut convenir si vous souhaitez absolument rester propriétaire et laisser le choix à vos héritiers (rembourser le prêt ou vendre le bien). Auguste Viager peut vous aider à comparer les deux options pour votre situation.
Non, très peu de banques françaises proposent le PVH en 2026. Le marché reste très limité. Auguste Viager vous aide à identifier les acteurs disponibles.
Oui, le PVH est précisément conçu pour les seniors. La plupart des organismes l'accordent à partir de 60-65 ans.
Les héritiers ont le choix : rembourser le prêt (avec les intérêts capitalisés) pour conserver le bien, ou vendre le bien et utiliser le produit de la vente pour rembourser la banque.
La loi prévoit une protection : la dette ne peut pas dépasser la valeur du bien au moment du remboursement. Si la dette est supérieure à la valeur, la banque absorbe la différence.
Le viager bénéficie d'abattements fiscaux spécifiques sur la rente (70 % à 70 ans+). Le PVH n'a pas d'abattement particulier sur le capital reçu. La fiscalité est généralement plus favorable en viager.
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