Fiscalité du viager : le guide complet 2026.

Le viager fait intervenir deux fiscalités distinctes, celle du vendeur qui touche un capital et une rente, et celle de l'acheteur qui paie et devient propriétaire. Chacune obéit à des règles précises du Code général des impôts, que ce guide détaille poste par poste, en citant les textes.

Le bouquet, ce capital versé à la signature, n'est pas un revenu imposable en tant que tel. En revanche, avec la valeur en capital de la rente, il forme le prix de cession qui sert à calculer la plus-value immobilière. L'article 150 VA du Code général des impôts précise que ce prix est la valeur en capital de la rente, hors intérêts, augmentée du bouquet.

La bonne nouvelle pour beaucoup de vendeurs : si le bien vendu est leur résidence principale, la plus-value est totalement exonérée, en application de l'article 150 U du CGI. Aucun calcul, aucun impôt. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est imposée à 19 % plus les prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention de l'article 150 VC : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

La rente peut être stipulée réversible sur la tête du conjoint survivant ou d'un autre bénéficiaire au décès du crédirentier. La réversion de rente viagère entre parents en ligne directe est exonérée de droits de mutation à titre gratuit par l'article 793, 1-5 du Code général des impôts, quelle que soit la nature du contrat qui la stipule. Pour le conjoint ou le partenaire de PACS, l'exonération totale résulte de l'article 796-0 bis du CGI.

Côté impôt sur le revenu, le bénéficiaire de la réversion reste imposé selon le régime de la rente à titre onéreux. Pour une rente de couple réversible, l'administration retient, par tolérance, l'âge de l'aîné des bénéficiaires à l'entrée en jouissance pour fixer la fraction imposable, aussi bien du vivant des deux que pour le survivant, selon la doctrine BOI-RSA-PENS-30-20.

À l'impôt sur la fortune immobilière, le partage est réglé par l'article 968 du Code général des impôts. En viager occupé où le vendeur conserve un usufruit ou un droit d'usage, et vend à un tiers, la valeur du bien se répartit entre les deux selon le barème de l'article 669 : le vendeur déclare la valeur de son droit conservé, l'acheteur la nue-propriété.

Une exception majeure existe et surprend les familles : si l'acheteur est un héritier présomptif du vendeur, un enfant par exemple, l'article 751 du CGI impose au vendeur de déclarer la pleine propriété du bien, comme si le démembrement n'existait pas. En viager libre, l'acheteur détient la pleine propriété et déclare la valeur vénale du bien en déduisant le capital de la rente restant due, selon l'article 974 du CGI. Quant à la rente elle-même, elle n'entre jamais dans l'assiette de l'IFI : c'est une créance, pas un bien immobilier.

Le redevable légal de la taxe foncière est le propriétaire au premier janvier, selon l'article 1400 du Code général des impôts. La règle se nuance en viager occupé. Si le vendeur a conservé un usufruit, la taxe foncière est établie à son nom. S'il n'a qu'un droit d'usage et d'habitation, plus restreint, le redevable reste l'acheteur propriétaire, sauf clause contraire de l'acte. Attention : un partage contractuel de la taxe est possible entre les parties, mais il reste inopposable à l'administration, qui s'adresse toujours au redevable légal.

Vendre en viager à l'un de ses enfants est possible, mais le droit français encadre strictement l'opération pour éviter les transmissions déguisées. Deux textes se combinent. L'article 918 du Code civil impute la valeur du bien vendu à charge de rente à un héritier en ligne directe sur la quotité disponible, l'excédent pouvant être réduit. L'article 751 du CGI, déjà cité, réintègre le bien dans la succession du vendeur si l'acheteur est un héritier présomptif.

À cela s'ajoute le risque de requalification en donation déguisée si l'aléa fait défaut ou si le prix est dérisoire. Le Code civil annule d'ailleurs le viager si le vendeur décède dans les vingt jours d'une maladie connue à la signature, en application de l'article 1975. Un viager familial se sécurise donc par un acte notarié, un prix cohérent et des versements traçables. En cas de doute, une donation régulière est souvent préférable.

Déclarer la rente reçue (vendeur)

Le crédirentier déclare le montant brut des arrérages perçus dans l'année, sur la déclaration 2042, dans la case correspondant à son âge à l'entrée en jouissance : case 1AW pour une fraction imposable de 70 pour cent avant 50 ans, 1BW pour 50 pour cent de 50 à 59 ans, 1CW pour 40 pour cent de 60 à 69 ans, 1DW pour 30 pour cent à partir de 70 ans. L'administration applique elle-même l'abattement. Erreur fréquente à éviter : porter la rente dans les cases pensions au lieu des cases dédiées à la rente viagère à titre onéreux, ce qui appliquerait à tort l'abattement de 10 pour cent des retraités.

Déclarer le bouquet et la plus-value

Lorsque la plus-value est imposable, c'est le notaire qui établit et dépose la déclaration numéro 2048-IMM-SD au service de la publicité foncière lors de la vente, liquide l'impôt et le prélève sur le prix. Le vendeur reporte ensuite le montant net imposable en case 3VZ de sa déclaration l'année suivante. Le notaire collecte également les droits de mutation dus par l'acheteur.