Rédigé par l'équipe Auguste Viager — Experts en viager
Cabinet spécialisé en transmission patrimoniale viagère depuis plus de 15 ans
Relu et vérifié auprès des sources officielles (Légifrance, BOFiP) — mise à jour
Abattement de 70 % sur la rente après 70 ans, exonération du bouquet sur résidence principale, sortie d'IFI : la fiscalité du viager reste l'une des plus avantageuses du droit français en 2026. Guide complet, sourcé sur le CGI, le BOFiP et Légifrance.
La fiscalité du viager est l'un des arguments majeurs en faveur de cette solution patrimoniale. Cette page fait partie de notre guide complet du viager. Consultez aussi nos pages dédiées au viager occupé, au viager libre et à la vente à terme. Trois points clés à retenir pour 2026 :
Ce qui n'a PAS changé en 2026 : le barème d'abattement de la rente (4 tranches selon l'âge), l'exonération du bouquet sur résidence principale, et le barème d'exonération de la plus-value (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux — l'amendement « 17 ans » a été écarté du texte final de la loi de finances 2026).
Le bouquet (somme versée comptant à la signature) n'est pas un revenu imposable au sens de l'impôt sur le revenu. Il relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec deux situations distinctes.
Si le bien vendu en viager constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession, la plus-value est totalement exonérée en vertu de l'article 150 U, II-1° du CGI. Aucune durée minimale d'occupation n'est requise, dès lors que la résidence est habituelle et effective. Le bouquet est intégralement perçu sans imposition.
Sources officielles : BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10, impots.gouv.fr — Plus-value immobilière.
Point de vigilance : l'administration contrôle l'effectivité de la résidence principale. Les redressements en cas d'adresse fictive peuvent être assortis d'une majoration de 80 % (manœuvres frauduleuses, article 1729 du CGI).
La plus-value est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % avant abattements pour durée de détention. Les plus-values immobilières restent à 17,2 % en 2026 (expressément exclues de la hausse de CSG par l'article L. 136-8, IV du Code de la Sécurité sociale).
Spécificité viager : le prix de cession retenu pour calculer la plus-value est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts, majorée du bouquet (article 150 VA du CGI).
Voir service-public.fr — Plus-value immobilière et notre section dédiée plus bas pour le détail des abattements.
La majorité des viagers portent sur des résidences principales : dans ce cas, le bouquet est intégralement exonéré.
La rente viagère à titre onéreux (RVTO) est imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des pensions et rentes viagères, mais sur une fraction seulement. Cet abattement compense l'amortissement progressif du capital aliéné.
La fraction imposable est fixée selon l'âge du crédirentier au moment du premier versement de la rente, et reste figée à vie. Source : article 158, 6 du CGI sur Légifrance ; BOFiP BOI-RSA-PENS-30-20.
| Âge au 1er versement | Part imposable | Abattement | Exemple sur 1 000 €/mois |
|---|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 30 % | 700 € imposables/mois |
| 50 à 59 ans | 50 % | 50 % | 500 € imposables/mois |
| 60 à 69 ans | 40 % | 60 % | 400 € imposables/mois |
| 70 ans et plus | 30 % | 70 % | 300 € imposables/mois |
Pour la grande majorité des vendeurs (70 ans et plus), seuls 30 % de la rente sont imposables. Sur une rente de 1 000 €/mois, seuls 300 € s'ajoutent aux revenus imposables — l'impact fiscal réel est très limité.
À noter : la RVTO n'ouvre pas droit à l'abattement de 10 % réservé aux pensions de retraite (art. 158, 5 a quater du CGI).
La fraction imposable de la rente est également soumise aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), le taux de CSG sur les revenus du patrimoine passe de 9,2 % à 10,6 %, ce qui porte le total à 18,6 % :
Source : article L. 136-6 du Code de la Sécurité sociale (la rente viagère à titre onéreux figure expressément parmi les revenus du patrimoine visés).
Exemple chiffré : rente de 1 200 €/mois (14 400 €/an), vendeur de 75 ans → fraction imposable 30 % = 4 320 €/an. Prélèvements sociaux 2026 = 4 320 € × 18,6 % ≈ 803 €/an (contre 743 € à 17,2 % en 2025).
Attention : de nombreux sites spécialisés affichent encore 17,2 % pour les prélèvements sociaux sur la rente. Cette valeur est périmée pour 2026. Le taux applicable est désormais 18,6 % suite à la LFSS 2026.
L'IFI s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€ au 1er janvier. Le viager a un impact direct sur l'assiette taxable :
Exemple : bien de 400 000 €, vendeur de 75 ans → usufruit fiscal art. 669 = 30 % = 120 000 € déclarés. La nue-propriété (280 000 €) sort de l'assiette. Économie ≈ 1 960 €/an au taux marginal IFI de 0,7 %.
La taxe d'habitation sur la résidence principale a été totalement supprimée pour tous les ménages depuis 2023. En viager occupé sur résidence principale, le crédirentier ne paie donc plus de taxe d'habitation. Elle reste due pour les résidences secondaires (taxe d'habitation sur les résidences secondaires, articles 1407 ter et 1407 bis du CGI). Source : service-public.fr — Taxe d'habitation.
Ces règles ne sont pas d'ordre public : l'acte peut y déroger (par exemple, mettre la taxe foncière à la charge du crédirentier en viager occupé avec DUH, pratique fréquente lorsque l'acquéreur est un fonds d'investissement).
La rente peut être stipulée réversible au conjoint survivant ou à un autre bénéficiaire. La réversion de rente viagère entre parents en ligne directe ou au conjoint est exonérée de droits de mutation à titre gratuit (article 793, 1-5° du CGI). Elle échappe également au régime de l'article 757 B du CGI.
Le bénéficiaire de la réversion conserve le régime RVTO. La fraction imposable est alors fixée selon l'âge du plus âgé des bénéficiaires au premier versement (rente sur deux têtes). Source : BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-20-10.
Les frais d'acquisition (DMTO + émoluments du notaire + débours) sont calculés sur :
Exemple : bien de 400 000 € en pleine propriété, décote d'occupation 35 % → droits calculés sur 260 000 €, économie d'environ 8 000 € sur les seuls droits à 5,80 %.
Composition des DMTO dans l'ancien :
Total : 5,80 % (départements à 4,5 %) à environ 6,32 % (départements à 5,0 %). La loi de finances pour 2025 (article 116) a autorisé le relèvement à 5,0 % pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.
État au 1er juin 2026 : 82 départements sur ~100 ont porté le taux à 5 %. Restés à 4,50 % : notamment l'Ain, les Alpes-Maritimes et l'Isère. L'Indre est le seul département à 3,80 %. Carte à jour : impots.gouv.fr — Carte DMTO.
Sources : articles 1594 D et 683 du CGI ; service-public.fr — DMTO 2025-2028.
Note : les primo-accédants en résidence principale sont exonérés de la hausse de 0,5 point (sans objet pour un investisseur en viager).
Les arrérages versés par le débirentier ne sont pas déductibles de son revenu imposable. Seul cas marginal : les rentes alimentaires obligatoires entre ascendants et descendants (article 156, II-2° du CGI).
En viager occupé, les « loyers économisés » (équivalents au DUH) ne sont pas imposables au débirentier comme revenus fonciers — c'est un avantage significatif par rapport à un investissement locatif classique.
Source : BOFiP BOI-PAT-IFI-20-30-30.
Si l'acheteur revend le bien avant le décès du crédirentier, la plus-value est calculée à partir d'un prix d'acquisition égal à la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts, majoré du bouquet (article 150 VB du CGI).
En cas de réserve d'usufruit, la date d'acquisition retenue pour le calcul de la durée de détention est celle de l'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. Source : BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20.
Au décès du crédirentier, le débirentier devient plein propriétaire sans aucun droit de succession ni mutation supplémentaire : il était déjà propriétaire depuis la signature de l'acte authentique (articles 1968 à 1983 du Code civil).
Le bien ne figure pas dans la succession du vendeur. Seuls les arrérages échus non versés et le bouquet non dépensé entrent dans la succession du crédirentier.
Le viager au profit d'un membre de la famille (enfant, petit-enfant, frère/sœur) présente un risque fiscal et successoral spécifique.
Lorsqu'un bien est aliéné à charge de rente viagère, à fonds perdus, ou avec réserve d'usufruit, au profit d'un successible en ligne directe, l'article 918 du Code civil présume — de manière irréfragable — qu'il s'agit d'une libéralité. La valeur en pleine propriété s'impute sur la quotité disponible (l'excédent étant sujet à réduction au profit des autres héritiers réservataires).
La présomption a été jugée conforme à la Constitution par la décision n° 2013-337 QPC du Conseil constitutionnel du 1er août 2013.
Une requalification par l'administration en donation déguisée entraîne :
La vente à terme est souvent confondue avec le viager mais a une fiscalité radicalement différente et souvent plus favorable pour le vendeur fortement imposé.
Les mensualités d'une vente à terme sont traitées comme un paiement échelonné du prix de vente (capital), pas comme une rente viagère. Conséquences :
Pour un vendeur à TMI 30 % ou plus, la vente à terme devient souvent plus avantageuse que le viager classique. À arbitrer au cas par cas. Voir notre simulation vente à terme.
Pour un bien acquis en viager : valeur en capital de la rente hors intérêts + bouquet. Majorations forfaitaires possibles :
Source : article 150 VB du CGI.
Deux barèmes distincts s'appliquent : un pour l'impôt sur le revenu, un pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 22 ans | Exonération totale IR | Imposable |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % par an |
| 30 ans | Exonération | Exonération totale PS |
Source : article 150 VC du CGI.
Important — Réforme « 17 ans » NON adoptée : un amendement de la loi de finances 2026 visait à ramener la durée d'exonération à 17 ans. Cet amendement n'a pas été retenu dans le texte définitif. Le barème 22 ans / 30 ans est maintenu pour 2026.
Due sur la plus-value imposable supérieure à 50 000 € (après abattements). Barème progressif de 2 % à 6 %. Ne s'applique pas aux terrains à bâtir. Source : article 1609 nonies G du CGI.
La durée de détention est décomptée depuis la date de la transmission (décès ou donation). Le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit.
Pour illustrer concrètement, prenons un cas type : vendeur de 75 ans, résidence principale d'une valeur de 500 000 €, viager occupé avec bouquet de 100 000 € et rente de 1 200 €/mois.
| Élément | Calcul | Impact fiscal annuel |
|---|---|---|
| Bouquet 100 000 € | Résidence principale, art. 150 U II 1° du CGI | Exonération totale |
| Rente 14 400 €/an | Fraction imposable 30 % (75 ans, art. 158, 6 CGI) | 4 320 € imposables au barème selon TMI |
| Prélèvements sociaux 2026 | 4 320 € × 18,6 % (LFSS 2026) | ≈ 803 € de PS/an |
| IFI | Bien sort de l'assiette (en viager libre) ou réduit à DUH (en occupé) | Économie ≈ 2 000 €/an pour patrimoine > 1,3 M€ |
| Taxe habitation | Supprimée depuis 2023 (résidence principale) | 0 € |
| Taxe foncière | En viager occupé avec DUH : à l'acheteur (sauf clause contraire) | 0 € pour le vendeur (en général) |
À TMI de 30 %, l'imposition annuelle de la rente s'élève à : 4 320 € × 30 % + 803 € = 2 099 €/an. Pour 14 400 € perçus, le taux effectif d'imposition est inférieur à 15 %.
À noter : la fiscalité du viager s'applique uniformément en France métropolitaine. Découvrez nos pages locales : viager à Versailles, viager à Nice, viager à Paris.
Sur la déclaration 2042, reportez le montant brut perçu dans les cases suivantes selon votre âge au premier versement :
L'administration applique automatiquement la fraction imposable et les prélèvements sociaux. Erreur fréquente sanctionnée : déclarer 100 % de la rente au lieu de la fraction.
Source : service-public.fr — Rentes viagères.
Le notaire établit et dépose la déclaration n° 2048-IMM-SD auprès du service de la publicité foncière lors de la cession (uniquement si plus-value taxable). Le montant net est ensuite à reporter sur la 2042 (avec mention de l'exonération si résidence principale).
Le notaire est responsable de la liquidation et du paiement de la plus-value, ainsi que de la collecte des DMTO auprès du Trésor.
La loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. La fraction imposable de la rente viagère à titre onéreux est donc soumise à 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026.
À noter : les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 % (expressément exclus de la hausse par l'article L. 136-8, IV du CSS).
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 :
Texte validé par le Conseil constitutionnel (décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026).
Oui, mais sur une fraction seulement. L'article 158, 6 du CGI fixe la part imposable selon l'âge du crédirentier au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, 30 % à partir de 70 ans. Cette fraction est figée à vie.
Le bouquet n'est pas un revenu imposable, mais il relève du régime des plus-values immobilières. Il est totalement exonéré si le bien vendu est la résidence principale du vendeur (article 150 U II 1° du CGI). Sur résidence secondaire : plus-value taxable avec abattements pour durée de détention.
Depuis la LFSS 2026, la fraction imposable de la rente est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %), contre 17,2 % en 2025.
Non. Dans le cadre général, les rentes versées par le débirentier ne sont pas déductibles. Seules certaines rentes alimentaires obligatoires entre ascendants et descendants peuvent ouvrir des droits à déduction.
Vendeur : en viager libre, le bien sort totalement de l'assiette IFI ; en viager occupé, il ne déclare que la valeur de son DUH selon le barème de l'art. 669 CGI. Acheteur : il déclare la nue-propriété (viager occupé) ou la pleine propriété en déduisant le capital de la rente (viager libre).
Oui. L'article 918 du Code civil instaure une présomption irréfragable de libéralité pour toute vente en viager à un successible en ligne directe. Pour sécuriser : consentement écrit des autres héritiers réservataires, aléa réel, prix sérieux, rente effectivement versée.
Sur la déclaration 2042, dans les cases 1AW (moins de 50 ans), 1BW (50-59 ans), 1CW (60-69 ans), 1DW (70 ans et plus). Reporter le montant brut perçu — l'administration applique automatiquement la fraction imposable.
Non. Le barème reste à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. L'amendement de la LF 2026 visant 17 ans n'a pas été retenu dans le texte définitif.
Non. Le débirentier devient plein propriétaire sans aucun droit de succession : il l'était déjà depuis la signature de l'acte (articles 1968 et suivants du Code civil).
Avec DUH : l'acheteur (sauf clause contraire). Avec usufruit : le crédirentier usufruitier (art. 608 Code civil). En viager libre : l'acheteur. Ces règles ne sont pas d'ordre public et peuvent être négociées dans l'acte.
La taxe d'habitation sur la résidence principale est totalement supprimée depuis 2023. Le crédirentier occupant ne paie donc plus rien. Elle reste due uniquement pour les résidences secondaires.
Les mensualités sont traitées comme un paiement échelonné du prix de vente, non imposables au titre de l'IR. Seule la plus-value est taxable (exonérée si résidence principale). Souvent plus favorable que le viager pour les vendeurs fortement imposés. Voir notre guide vente à terme.
Non. La revalorisation suit le même régime. La fraction imposable reste figée selon l'âge au premier versement, appliquée au montant revalorisé.
Oui. Plusieurs leviers : privilégier un bouquet plus faible et une rente plus élevée après 70 ans (maximise l'abattement 70 %) ; signer avant le 1er janvier (sortie IFI dès l'année suivante) ; utiliser le bouquet exonéré (résidence principale) pour donner aux enfants (abattement 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, art. 779 CGI).
La réversion entre conjoints ou en ligne directe est exonérée de droits de mutation à titre gratuit (art. 793, 1-5° CGI). Le bénéficiaire conserve le régime RVTO avec la fraction imposable fixée selon l'âge du plus âgé des bénéficiaires.
Cette page s'appuie exclusivement sur des sources officielles françaises, à jour au 21 juin 2026 :
Cette page est informative et ne se substitue pas au conseil d'un notaire, d'un avocat fiscaliste ou d'un conseiller en gestion de patrimoine pour votre situation personnelle.
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