GUIDE · VIAGER OCCUPÉ
Le viager occupé
Le viager occupé, c'est vendre son logement tout en continuant d'y vivre. Vous touchez un capital au départ — le bouquet — puis une rente à vie. L'acheteur devient propriétaire, mais n'entre dans les lieux qu'à votre décès. C'est la forme de viager la plus répandue en France.
C'est quoi, au juste ?
Un viager occupé est une vente immobilière un peu particulière. Vous cédez la propriété de votre bien, mais vous gardez le droit d'y habiter jusqu'à la fin de votre vie. L'acheteur, lui, achète un logement qu'il ne pourra utiliser que plus tard.
Deux mots à retenir : vous êtes le crédirentier, celui qui reçoit la rente. L'acheteur est le débirentier, celui qui la verse.
Le viager est un contrat aléatoire (article 1964 du Code civil). Personne ne sait combien de temps la rente sera versée : tout dépend de votre longévité. C'est cet aléa qui fait le viager.
Ce que dit la loi
Article 1964 du Code civil : le viager est un contrat aléatoire, dont la durée dépend d'un événement incertain (la longévité du crédirentier).
Comment ça marche
Le prix se règle en deux temps.
Le bouquet, d'abord : un capital versé comptant le jour de la signature. Il n'est pas obligatoire. En pratique, il tourne souvent autour de 30 % de la valeur du bien.
La rente, ensuite : un versement régulier, mensuel le plus souvent, que l'acheteur vous verse jusqu'à votre décès.
Le montant dépend de la valeur du logement, de votre âge, du bouquet choisi et du fait que le bien reste occupé. Plus le bouquet est élevé, plus la rente baisse — et inversement. À l'extrême, le viager occupé sans rente supprime la rente et verse tout en bouquet. Tout se signe devant notaire : l'acte authentique est obligatoire.
Ce que vous gardez : DUH ou usufruit
En restant chez vous, vous conservez un droit sur le logement. Deux options, à ne pas confondre.
Le droit d'usage et d'habitation (DUH). C'est le cas le plus courant. Vous pouvez habiter le logement, mais rien de plus. Vous ne pouvez ni le louer ni le céder (articles 631 et 634 du Code civil). Ce droit est personnel : il s'éteint à votre décès. En cas de départ définitif du vendeur, la libération anticipée du viager entraîne une majoration de la rente.
L'usufruit. Plus large, mais plus rare. En plus d'habiter, vous pouvez louer le bien et en encaisser les loyers. Utile si vous partez un jour, par exemple en maison de retraite.
Le choix pèse sur le prix : un usufruit vaut plus cher qu'un simple DUH. Il creuse donc davantage la décote.
Ce que dit la loi
Articles 631 et 634 du Code civil : le droit d'usage et d'habitation est personnel ; il ne peut être ni cédé ni loué, contrairement à l'usufruit.
Pourquoi le prix baisse : la décote
L'acheteur ne peut pas occuper le bien avant votre départ. Il paie donc moins cher. C'est logique : il achète un logement dont il ne profitera que plus tard. Cette réduction s'appelle la décote d'occupation. Elle correspond à la valeur de votre droit d'habiter.
Une règle simple : plus vous êtes jeune, plus la décote est forte, parce que vous occuperez le bien longtemps. Le prix payé par l'acheteur ne peut pas dépasser la valeur du bien libre, moins cette décote.
Qui paie quoi
Sauf clause contraire dans l'acte, la répartition suit le Code civil.
Vous, le vendeur, gardez l'entretien courant, les petites réparations, les factures d'énergie et la taxe foncière. Voir qui paie la taxe foncière en viager occupé.
L'acheteur prend les grosses réparations — celles de l'article 606 du Code civil : gros murs, toiture entière, poutres, murs de soutènement. La logique vient de l'article 605 : l'occupant entretient, le propriétaire paie le gros œuvre.
Rien n'est figé. L'acte notarié peut répartir les charges autrement.
Ce que dit la loi
Articles 605 et 606 du Code civil : l'occupant assume l'entretien courant, le propriétaire les grosses réparations (gros murs, toiture, poutres, murs de soutènement).
Une tête ou deux
La rente peut reposer sur une seule personne ou sur un couple (article 1972 du Code civil).
Pour un couple, une clause protège le survivant : la réversion. Au premier décès, la rente continue — souvent à 100 % — au profit du conjoint restant, sans droits de succession. Attention : cette réversion n'a rien d'automatique. Elle doit être écrite noir sur blanc dans l'acte.
Ce que dit la loi
Article 1972 du Code civil : la rente viagère peut être constituée sur une ou plusieurs têtes. La réversion au profit du survivant doit être expressément prévue à l'acte.
À votre décès
Le viager s'arrête. La rente cesse. L'acheteur récupère la pleine propriété du logement, sans aucune démarche à faire. Pour un couple, cela n'arrive qu'au décès du dernier des deux.
Vos protections
Vendre en viager sans être payé serait un cauchemar. La loi et le notaire l'évitent.
L'hypothèque légale du vendeur. Si l'acheteur cesse de payer, ce bien garantit votre créance en priorité (article 2402 du Code civil). Le notaire l'inscrit au service de la publicité foncière. Elle a remplacé l'ancien "privilège du vendeur" depuis 2022.
La clause résolutoire. Le simple non-paiement ne suffit pas, à lui seul, à reprendre le bien (article 1978 du Code civil). Le notaire ajoute donc toujours une clause résolutoire : après un commandement de payer resté sans réponse, vous récupérez le logement. Une clause pénale vous permet de garder le bouquet et les rentes déjà versées.
L'indexation. Une clause revalorise votre rente chaque année, en général sur l'indice INSEE des prix. Votre pouvoir d'achat suit.
Ce que dit la loi
Articles 2402 et 1978 du Code civil : l'hypothèque légale garantit la créance du vendeur ; le défaut de paiement de la rente n'emporte pas résolution automatique, d'où la clause résolutoire prévue à l'acte.
La fiscalité
Votre rente. Bonne nouvelle : elle n'est imposée qu'en partie. La fraction imposable dépend de votre âge au premier versement (article 158-6 du CGI) : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, et 30 % à partir de 70 ans. Plus vous êtes âgé, moins vous payez. S'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux sur cette part.
Votre bouquet. Ce n'est pas un revenu. Il relève des plus-values immobilières. Et si le logement est votre résidence principale, il est exonéré (article 150 U du CGI) — le cas habituel en viager occupé.
Côté acheteur. Ses frais de notaire se calculent sur la valeur occupée, donc décotée : il paie moins qu'en achat classique. En revanche, la rente qu'il verse n'est pas déductible de ses impôts.
Ce que dit la loi
Article 158-6 du CGI : la rente viagère à titre onéreux n'est imposable que pour une fraction (70 % à 30 %) selon l'âge au premier versement. Article 150 U du CGI : exonération de plus-value pour la résidence principale.
Avantages et limites
Pour vous, vendeur : rester chez vous, un revenu à vie peu taxé, un conjoint protégé. Le revers : un bouquet souvent modeste, et un bien qui sort de votre succession.
Pour l'acheteur : un prix réduit, des frais allégés, aucun locataire à gérer, la pleine propriété au bout du chemin. Le revers : il attend pour occuper, et le coût total dépend de votre longévité.
Questions fréquentes
Le viager occupé : vos questions
Une vente où le vendeur garde le droit d'habiter son logement à vie, contre un bouquet et une rente ; l'acheteur devient propriétaire mais n'occupe qu'au décès du vendeur.
Le DUH permet seulement d'habiter (ni louer ni céder) ; l'usufruit permet aussi de louer et d'encaisser les loyers.
Le vendeur, sauf clause contraire ; l'acheteur prend les grosses réparations (article 606 du Code civil).
Seulement en partie : de 70 % (avant 50 ans) à 30 % (après 69 ans) selon l'âge au premier versement, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
La rente s'arrête et l'acheteur récupère la pleine propriété, sans démarche ; pour un couple, au décès du dernier survivant.
Par l'hypothèque légale du vendeur (article 2402 du Code civil) et une clause résolutoire permettant de reprendre le bien.
Pour aller plus loin
Passer au calcul
Cette page explique le viager occupé. Pour chiffrer votre projet, utilisez nos calculateurs dédiés.
Simulateur viager complet
Bouquet, rente et décote, en viager occupé ou libre, 1 ou 2 têtes.
Calcul de la décote / DUH
Valeur du droit d'usage et d'habitation et valeur occupée.
Calcul du bouquet
Bouquet recommandé et arbitrage bouquet/rente.
Calcul de la rente viagère
Convertir un capital en rente à vie (méthode actuarielle).
Le viager libre
L'autre forme de viager : le bien est disponible tout de suite.
Simulation vente à terme
Alternative sur durée fixe, sans aléa de décès.
À partir de quel âge vendre en viager
70, 75 ou 80 ans : ce que chaque âge change sur le bouquet et la rente.
Sources
Sources officielles consultées
- Service-Public.fr (F2762) — Vente en viager
- Service-Public.fr (F3173) — Rente viagère et fiscalité
- economie.gouv.fr — La vente en viager
- Code civil — articles 1964, 1972, 1975, 605, 606, 631, 634, 1978, 2402
- Code général des impôts — articles 158-6, 669, 150 U
- Notaires de France — le viager
Cette page est informative et ne se substitue pas au conseil d'un notaire.
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