MÉTHODE · FORMULES · SIMULATEUR
Calcul viager — Comment calculer un viager étape par étape.
La méthode complète pour calculer un viager : bouquet, rente, DUH, barème Daubry et simulateur gratuit.
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La méthode de calcul du viager
Le calcul d’un viager repose sur des données actuarielles (espérance de vie) et immobilières (valeur vénale). Voici la méthode complète :
- Estimer la valeur vénale du bien (marché local)
- Calculer le DUH selon l’âge et le sexe du vendeur (table Daubry)
- Obtenir la valeur occupée = VV − DUH (en occupé) ou VV (en libre)
- Définir le bouquet = valeur occupée × taux de bouquet
- Calculer la rente = (valeur occupée − bouquet) ÷ espérance de vie ÷ 12
Notre simulateur viager gratuit effectue automatiquement tous ces calculs.
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Les outils de calcul d’Auguste Viager
Simulateur viager
L’outil principal : calcul instantané du bouquet, de la rente et du DUH pour libre ou occupé, 1 ou 2 têtes.
Calcul du bouquet
Tout sur le bouquet viager : définition, calcul, montants types et négociation.
Calcul de la rente viagère
Formule de la rente viagère, facteurs d’influence, barème par âge, indexation et fiscalité 2026.
Barème viager 2026
Tables complètes : DUH Daubry, espérance de vie INSEE, coefficients par âge et sexe.
DUH et décote
Le Droit d’Usage et d’Habitation expliqué : calcul, table, impact sur le prix.
Simulation vente à terme
Calculez bouquet et mensualités d’une vente à terme libre ou occupée, sans aléa.
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Calcul viager libre vs viager occupé
La différence fondamentale dans le calcul :
| Critère | Viager libre | Viager occupé |
|---|---|---|
| Base de calcul | Valeur vénale directe | Valeur occupée (VV × (1−DUH)) |
| Décote DUH | Aucune | Déduite selon l’âge du vendeur |
| Bouquet | Plus élevé | Plus faible (base réduite) |
| Rente | Calculée sur la valeur pleine | Calculée sur la valeur réduite |
| Jouissance | Immédiate pour l’acheteur | Différée (vendeur reste) |
Votre viager, en chiffres.
Bouquet, rente, décote : simulez votre viager sur les tables officielles en quelques secondes.
Accéder au simulateur viager gratuit →Questions fréquentes
Calcul viager : vos questions
Viager occupé : 1) Valeur occupée = VV × (1−DUH). 2) Bouquet = VO × taux. 3) Rente = (VO − Bouquet) ÷ EV ÷ 12. En viager libre, remplacez VO par VV. Accéder au simulateur →
Oui, avec notre simulateur ou en appliquant la formule manuellement. Pour une transaction réelle, une vérification par un expert est recommandée pour éviter les erreurs coûteuses.
Le DUH valorise uniquement le droit d’occuper (habiter) le bien. L’usufruit valorise le droit d’habiter ET de percevoir les revenus locatifs. La décote usufruit est généralement supérieure à la décote DUH. En savoir plus →
La rente de base est calculée en euros constants. L’indexation annuelle sur l’ICC (Indice du Coût de la Construction) ajuste la rente à l’inflation réelle. Le simulateur calcule la rente de base non indexée.
Les frais de notaire sont calculés sur la valeur de référence du viager : valeur occupée en viager occupé, valeur vénale en viager libre. Ils représentent environ 7-8 % de cette base. Guide complet sur les frais de notaire →
Votre viager mérite un calcul d’expert.
Estimation gratuite, calcul complet du bouquet et de la rente, rappel sous 24 h.