Tout sur le calcul de la rente viagère : formule détaillée, tableau par âge, indexation ICC/IRL, fiscalité 2026 (abattement art. 158-6 CGI, prélèvements sociaux à 18,6 %). Guide complet sourcé.
Versement mensuel à vie de l'acheteur (débirentier) au vendeur (crédirentier), en complément ou à la place d'un bouquet.
(Valeur de référence − Bouquet) ÷ Espérance de vie en années ÷ 12 = rente mensuelle.
Seulement 30 % imposable à partir de 70 ans (art. 158, 6 CGI) + PS à 18,6 % (LFSS 2026).
Revalorisée chaque année selon l'ICC, l'IRL ou un autre indice INSEE prévu à l'acte.
Versée à vie jusqu'au décès du dernier survivant. Rente sur 2 têtes : 15 à 25 % plus faible.
Consultez notre page principale calcul viager qui couvre toutes les méthodes de calcul (bouquet, rente, DUH, barème).
Viager occupé : valeur occupée = valeur vénale × (1 − DUH). Le DUH dépend de l'âge et du sexe du vendeur (barème DUH).
Viager libre : valeur vénale directe (pas de décote DUH).
Le bouquet est le capital versé comptant à la signature. Il représente typiquement 20 à 40 % de la valeur de référence. Plus il est élevé, plus la rente mensuelle est faible.
Tirée des tables de mortalité INSEE, selon l'âge et le sexe du vendeur. Pour un viager à 2 têtes, on retient l'espérance du dernier survivant.
Rente mensuelle = rente annuelle ÷ 12.
Plus il est âgé, plus la rente est forte (espérance de vie plus courte, capital étalé sur moins d'années).
Femmes = espérance de vie plus longue → rente plus faible à âge égal. Hommes = rente plus élevée.
Rente strictement proportionnelle à la valeur vénale (ou occupée en viager occupé).
Bouquet 0 % = rente maximale. Bouquet 50 % = rente moitié moindre. Au choix du vendeur.
Viager libre : pas de DUH → base de calcul plus élevée → rente plus forte qu'en occupé.
2 têtes = espérance du dernier survivant → durée plus longue → rente 15-25 % plus faible.
Viager occupé, bouquet 30 %, vendeur célibataire (titre indicatif) :
| Âge | Sexe | Bien 200 000 € | Bien 300 000 € | Bien 400 000 € | Bien 500 000 € |
|---|---|---|---|---|---|
| 65 ans | F | 308 € | 462 € | 616 € | 770 € |
| 65 ans | H | 391 € | 587 € | 782 € | 978 € |
| 70 ans | F | 490 € | 736 € | 981 € | 1 226 € |
| 70 ans | H | 540 € | 810 € | 1 080 € | 1 350 € |
| 75 ans | F | 640 € | 960 € | 1 280 € | 1 600 € |
| 75 ans | H | 730 € | 1 095 € | 1 460 € | 1 825 € |
| 80 ans | F | 875 € | 1 312 € | 1 750 € | 2 188 € |
| 80 ans | H | 1 050 € | 1 575 € | 2 100 € | 2 625 € |
| 85 ans | F | 1 280 € | 1 920 € | 2 560 € | 3 200 € |
| 85 ans | H | 1 600 € | 2 400 € | 3 200 € | 4 000 € |
Chiffres indicatifs, arrondis. Calculés sur la base d'un viager occupé en France métropolitaine, bouquet 30 %, sans indexation. Sources : barème Daubry pour le DUH, tables de mortalité INSEE. La rente réelle dépend des conditions négociées et de l'évolution annuelle de l'indice. Pour un calcul précis : lancer le simulateur viager.
DUH 40 % = 160 000 € · Val. occupée = 240 000 € · Bouquet 30 % = 72 000 € · Capital rente = 168 000 € · EV = 14,5 ans
DUH combiné ≈ 48 % = 240 000 € · Val. occupée = 260 000 € · Bouquet 25 % = 65 000 € · Capital = 195 000 € · EV combinée = 21 ans
Pas de DUH · Valeur réf. = 250 000 € · Bouquet 35 % = 87 500 € · Capital = 162 500 € · EV = 8,7 ans
*Hypothèse TMI 11 % + PS 18,6 % sur fraction imposable.
La rente est revalorisée chaque année selon un indice prévu à l'acte. C'est une protection essentielle pour le crédirentier contre l'érosion monétaire sur 15-25 ans.
Historiquement le plus utilisé en viager. Évolution annuelle variable (de -1 % à +6 % selon les années). Publié par l'INSEE.
Plus stable, encadré légalement (proche de l'inflation). Publié trimestriellement par l'INSEE.
L'Indice des Loyers Commerciaux ou l'indice des prix à la consommation sont permis mais rarement utilisés en viager.
Le choix de l'indice est crucial et doit figurer dans l'acte authentique. Source : INSEE — Indices construction et loyers.
| Année | Rente mensuelle | Cumul versé |
|---|---|---|
| Année 1 | 800 € | 9 600 € |
| Année 5 | 866 € | 50 400 € |
| Année 10 | 956 € | 105 600 € |
| Année 15 | 1 056 € | 166 800 € |
| Année 20 | 1 165 € | 234 600 € |
La rente viagère à titre onéreux (RVTO) est imposée au barème progressif de l'IR dans la catégorie des pensions et rentes viagères, mais sur une fraction seulement. Cet abattement compense l'amortissement progressif du capital aliéné.
La fraction imposable est fixée selon l'âge du vendeur au premier versement, et reste figée à vie :
| Âge au 1er versement | Part imposable | Abattement |
|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 30 % |
| 50 à 59 ans | 50 % | 50 % |
| 60 à 69 ans | 40 % | 60 % |
| 70 ans et plus | 30 % | 70 % |
Sources : article 158, 6 du CGI sur Légifrance ; BOFiP BOI-RSA-PENS-30-20.
Depuis la LFSS 2026, la fraction imposable de la rente est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %), contre 17,2 % en 2025.
Source : articles L. 136-6 et suivants du Code de la Sécurité sociale.
Sur la déclaration 2042, reportez le montant brut perçu dans :
Moins de 50 ans au premier versement
50 à 59 ans
60 à 69 ans
70 ans et plus
Voir notre guide complet de la fiscalité du viager 2026.
Le viager à 2 têtes (ou viager couple) prévoit la réversion automatique de la rente au survivant. La rente continue d'être versée jusqu'au décès du dernier survivant.
Cette durée plus longue conduit à une rente 15 à 25 % plus faible qu'un viager 1 tête à âge équivalent. C'est la contrepartie de la sécurité du conjoint survivant.
Variante du viager où l'acheteur verse la totalité de la valeur occupée en une seule fois à la signature (bouquet à 100 %), sans aucun versement mensuel ensuite.
Ceux qui veulent un capital immédiat plutôt qu'une rente mensuelle, ou sans héritier réservataire.
Ceux qui préfèrent solder la transaction en une fois, sans obligation de versement à vie.
En savoir plus : viager occupé sans rente.
La vente à terme ressemble à un viager mais a une fiscalité radicalement différente pour le vendeur.
| Critère | Rente viagère | Vente à terme |
|---|---|---|
| Nature des versements | Rente à vie | Mensualités sur durée fixe (10-20 ans) |
| Imposition IR | Sur fraction imposable (30 % à 70 ans+) | Aucune (capital étalé) |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % sur fraction imposable | Aucun |
| Aléa | Durée incertaine (espérance de vie) | Durée connue d'avance |
| Au décès du vendeur | Rente s'arrête | Versements continuent aux héritiers |
Pour un vendeur à TMI 30 % et au-delà, la vente à terme devient souvent plus avantageuse. Voir notre simulation vente à terme.
Rente mensuelle = (Valeur de référence − Bouquet) ÷ Espérance de vie en années ÷ 12. La valeur de référence est la valeur occupée en viager occupé (valeur vénale − DUH) ou la valeur vénale directe en viager libre.
Pour un viager occupé avec bouquet 30 %, sur une femme 75 ans et un bien de 300 000 €, environ 960 €/mois. Pour un homme 80 ans et un bien 400 000 €, environ 1 750 €/mois. Le montant varie fortement selon l'âge, le sexe, la valeur du bien et le ratio bouquet/rente.
Oui, mais sur une fraction seulement (art. 158, 6 du CGI). 30 % imposable à partir de 70 ans. Prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026 sur la fraction imposable (LFSS 2026).
La rente est revalorisée annuellement selon un indice prévu à l'acte, le plus souvent l'ICC (Indice du Coût de la Construction) ou l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publiés par l'INSEE.
En pratique non : la plupart des actes prévoient une clause d'indexation à la hausse uniquement. Si l'indice baisse, la rente est maintenue. Une indexation à la baisse n'est possible que si stipulée expressément, ce qui est rare.
Les héritiers de l'acheteur reprennent l'obligation. La rente continue jusqu'au décès du vendeur. Une assurance décès peut être souscrite pour sécuriser les héritiers.
En viager 2 têtes, la rente est réversible automatiquement au survivant. La réversion entre conjoints ou en ligne directe est exonérée de droits de mutation à titre gratuit (art. 793, 1-5° CGI).
Oui. L'acheteur verse la totalité de la valeur occupée en une seule fois à la signature (bouquet 100 %), sans rente. Variante pour vendeurs qui veulent un capital immédiat.
Sur la déclaration 2042, cases 1AW (moins de 50 ans), 1BW (50-59 ans), 1CW (60-69 ans) ou 1DW (70 ans et plus). Reporter le montant brut perçu — l'administration applique la fraction imposable.
Oui, 15 à 25 % plus faible qu'un viager 1 tête à âge équivalent. C'est la contrepartie de la couverture du conjoint survivant (rente versée jusqu'au décès du dernier survivant).
Calcul bouquet, rente, DUH en ligne — viager libre et occupé, 1 ou 2 têtes.
Abattement rente, exonération bouquet, IFI, plus-value — sourcé Légifrance et BOFiP.
Cette page s'appuie sur des sources officielles françaises, à jour au 21 juin 2026 :
Cette page est informative et ne se substitue pas au conseil d'un notaire pour votre situation personnelle.
6 rue d'Armaillé, 75017 Paris
Tél. : 01 40 08 90 00
E-mail : contact@auguste-viager.com
Horaires : lundi au vendredi, 9h00–18h30
Nos experts affinent le calcul selon les spécificités de votre bien et de votre marché local.