Rente viagère : ce qu'il faut comprendre avant de vendre ou d'acheter en viager

Le mot « viager » vient du vieux français « viage », le temps d'une vie. Une rente viagère n'a donc pas de terme fixé à l'avance : elle s'arrête au décès de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée, ni avant, ni après. C'est ce qui la distingue d'un crédit vendeur ou d'une vente à terme, dont les mensualités sont comptées.

Le Code civil classe la rente viagère parmi les contrats aléatoires (art. 1964). L'aléa, c'est la durée de vie du crédirentier : ni le vendeur ni l'acheteur ne savent combien de mensualités seront versées. Sans cet aléa, il n'y a pas de viager, et le contrat peut être annulé. Nous y revenons à la section 8.

Trois termes à retenir pour lire la suite :

Quand on tape « rente viagère » dans un moteur de recherche, la plupart des résultats parlent d'assurance-vie ou de retraite. Il s'agit du même mécanisme juridique, un versement jusqu'au décès, mais pas du même contrat ni de la même fiscalité. Trois familles coexistent.

Ce guide traite uniquement de la première colonne. Si vous cherchez la rente d'une assurance-vie ou d'un PER, les règles de calcul, de réversion et de fiscalité sont différentes.

Qui paie, à qui, jusqu'à quand

L'acheteur verse la rente au vendeur, généralement chaque mois, à partir de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Le versement se poursuit jusqu'au décès du vendeur. Il n'y a ni durée minimale ni durée maximale : un viager peut durer deux ans ou trente ans.

Le montant de la rente est fixé dans l'acte de vente. Il ne peut pas être revu unilatéralement par l'une des parties. Il évolue seulement selon la clause d'indexation prévue au contrat (section 6).

Bouquet et rente, ou rente seule

Dans la plupart des ventes, le prix se décompose en deux parts : un bouquet, versé comptant le jour de la signature, et une rente, qui représente le solde converti en mensualités. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement. Un viager peut aussi se faire sans bouquet (rente seule) ou sans rente (bouquet seul, section 13). Le choix dépend des besoins du vendeur : un capital immédiat pour un projet ou une donation, ou un complément de revenu régulier.

Viager occupé ou viager libre : l'effet sur la rente

En viager occupé, le vendeur conserve le droit d'habiter le logement jusqu'à son décès (droit d'usage et d'habitation, ou usufruit). La valeur de ce droit est déduite du prix, donc la rente est plus faible que le prix du bien ne le laisserait penser. En viager libre, l'acheteur dispose du logement immédiatement : la rente est calculée sur la pleine valeur du bien, elle est donc plus élevée. Aujourd'hui, environ deux ventes sur trois se font en viager occupé.

Une tête ou deux têtes, et la réversion

Une rente peut être constituée sur la tête d'une seule personne ou de plusieurs (art. 1972 C. civ.). Un couple qui vend en viager choisit le plus souvent une rente « sur deux têtes », réversible : au décès du premier conjoint, le second continue de percevoir la rente, en totalité ou en partie selon l'acte, jusqu'à son propre décès. La réversion doit être écrite dans l'acte : elle ne se présume pas. Une rente sur deux têtes dure statistiquement plus longtemps, son montant mensuel est donc plus faible qu'une rente sur une tête, toutes choses égales par ailleurs.

Le montant de la rente résulte d'un calcul en quatre temps : la valeur vénale du bien, la déduction de la valeur du droit d'occupation si le viager est occupé, la soustraction du bouquet, puis la conversion du capital restant en mensualités selon l'espérance de vie du vendeur et un taux technique. L'espérance de vie est lue dans des tables de mortalité : les tables générationnelles TGH05 et TGF05, ou les tables INSEE reprises par les barèmes notariaux comme le barème Daubry. Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts sert à l'administration pour répartir usufruit et nue-propriété, pas à fixer le prix économique d'un viager.

Nous détaillons chaque étape, avec les tables et les barèmes, sur la page de calcul de la rente viagère. Pour obtenir un ordre de grandeur en deux minutes, utilisez le simulateur de viager.

L'indexation prévue dans l'acte

Presque tous les actes de viager prévoient une clause d'indexation : chaque année, à la date anniversaire de la vente, la rente est recalculée en fonction d'un indice, le plus souvent l'indice des prix à la consommation publié par l'INSEE. Sans cette clause, la rente resterait fixe et perdrait chaque année du pouvoir d'achat pour le vendeur. La révision est automatique : le vendeur n'a rien à demander, l'acheteur applique le nouveau montant. Nous publions chaque année le mode de calcul et l'indice de revalorisation de la rente viagère.

La majoration légale

Pour les rentes anciennes constituées entre particuliers et dépourvues de clause d'indexation efficace, la loi organise une majoration fixée chaque année par arrêté. Pour 2026, elle est de 1,0 % (arrêté du 19 décembre 2025). Si votre acte comporte une clause d'indexation INSEE, c'est elle qui s'applique, pas la majoration légale.

Peut-on réviser une rente en dehors de l'indexation ?

Non, sauf accord des deux parties constaté par acte notarié. Le vendeur ne peut pas exiger une hausse parce que ses charges augmentent ; l'acheteur ne peut pas exiger une baisse parce que le marché immobilier recule. La seule voie contentieuse est la nullité du contrat pour défaut d'aléa ou vileté du prix (section 8), qui remet en cause la vente elle-même, pas seulement la rente.

C'est la première inquiétude des vendeurs, et la section la moins bien traitée par la plupart des guides. Le Code civil ne donne pas au vendeur un droit automatique d'annuler la vente en cas d'impayé : l'article 1978 dit que le seul défaut de paiement ne l'autorise pas à demander le remboursement du capital ou la reprise du bien, il peut seulement saisir et vendre les biens du débiteur. C'est pourquoi trois garanties sont systématiquement organisées dans l'acte.

La clause résolutoire

Cette clause prévoit que, faute de paiement de la rente après une mise en demeure restée sans effet (le délai est fixé dans l'acte, souvent un à deux mois), la vente est résolue : le vendeur redevient propriétaire. Sans cette clause écrite, la résolution n'est pas de droit. Vérifiez qu'elle figure dans votre acte et lisez précisément ce qu'elle prévoit pour le bouquet et les rentes déjà versées.

Le privilège du vendeur et l'hypothèque

Le notaire inscrit au service de la publicité foncière un privilège de vendeur, qui garantit le paiement de la rente sur le logement lui-même. Si l'acheteur revend le bien ou est saisi par d'autres créanciers, le vendeur est payé en priorité. Une hypothèque conventionnelle peut compléter ce privilège.

Ce que dit la Cour de cassation sur le bouquet

Un point que beaucoup de vendeurs ignorent : lorsque la vente est résolue pour impayé, elle est anéantie rétroactivement, et chaque partie doit en principe restituer ce qu'elle a reçu. Le vendeur récupère son logement, mais il doit rembourser le bouquet. Il ne peut conserver le bouquet et les rentes perçues à titre de dommages-intérêts que si la clause résolutoire le prévoit expressément. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt publié (3e chambre civile, 14 septembre 2023, n° 22-13.209). D'où l'importance de faire rédiger une clause qui règle explicitement le sort du bouquet.

En pratique, si une échéance manque

1. Contacter l'acheteur : un retard bancaire ou un changement de compte est fréquent.
2. Faire adresser une mise en demeure par le notaire ou un huissier, avec le délai prévu à l'acte.
3. À l'expiration du délai, faire constater la résolution ou engager une saisie sur le fondement du privilège.
4. Conserver tous les relevés : ils serviront de preuve.

Un viager sans aléa n'est pas un viager. Le Code civil fixe deux cas de nullité automatiques :

• la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée était déjà décédée au jour du contrat (art. 1974) ;
• elle décède dans les vingt jours de la signature d'une maladie dont elle était atteinte à cette date (art. 1975).

Au-delà des vingt jours, les héritiers du vendeur peuvent encore demander la nullité en prouvant que l'acheteur savait le décès imminent, ou que le prix était dérisoire (« vileté du prix ») au regard de l'espérance de vie réelle. C'est ici que la jurisprudence a évolué.

Conséquence pratique : un vendeur âgé ou malade peut vendre en viager, à condition que le prix soit sérieux au regard de son espérance de vie statistique et que l'acte le documente. Un certificat médical récent et une évaluation indépendante du bien sont les deux meilleures protections contre une contestation ultérieure.

Décès du vendeur (crédirentier)

La rente s'éteint. L'acheteur devient plein propriétaire d'un logement libre et cesse tout versement. La rente n'est due qu'au prorata des jours vécus dans le mois du décès (art. 1980 C. civ.) : si le vendeur décède le 10, l'acheteur doit dix jours de rente, pas le mois entier. Si une réversion au conjoint était prévue, la rente continue au profit du survivant.

Décès de l'acheteur (débirentier)

La rente ne s'éteint pas. L'obligation de la payer passe aux héritiers de l'acheteur, qui reçoivent le bien avec sa charge. Ils peuvent la conserver et continuer à payer, ou revendre le bien à un tiers qui reprendra la rente. Le privilège du vendeur inscrit sur le logement suit le bien quel que soit son propriétaire. Un acheteur prudent souscrit une assurance décès couvrant le capital restant dû afin de ne pas transmettre la charge à ses enfants.

Les héritiers du vendeur

Ils ne reçoivent rien au titre de la rente : elle était attachée à la vie du vendeur. Ils héritent en revanche du bouquet s'il n'a pas été dépensé, et des rentes perçues et épargnées. C'est l'une des raisons pour lesquelles certains vendeurs privilégient un bouquet élevé lorsqu'ils souhaitent transmettre.

La loi le permet, mais elle s'en méfie. L'article 918 du Code civil présume qu'une vente en viager (ou avec réserve d'usufruit) consentie à un héritier en ligne directe, un enfant par exemple, est une donation déguisée. La valeur du bien en pleine propriété s'impute alors sur la part dont le vendeur pouvait disposer librement, et peut être réduite si elle empiète sur la réserve des autres enfants. Cette présomption ne peut pas être combattue par la preuve du paiement effectif des rentes.

Deux précautions rendent l'opération solide :

1. Obtenir le consentement écrit des autres héritiers réservataires à l'acte, ce qui écarte la présomption de l'article 918.
2. Fixer un prix conforme aux barèmes, payer la rente réellement et en conserver la trace bancaire.

À défaut, l'enfant acheteur peut se retrouver à devoir une indemnité à ses frères et sœurs au décès du vendeur, alors qu'il a payé la rente pendant des années.

Pour le vendeur, la rente est imposée comme une rente viagère à titre onéreux (art. 158-6 CGI). Seule une fraction est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, fixée une fois pour toutes selon l'âge du vendeur au premier versement :

Un vendeur de 77 ans qui perçoit 6 600 € de rente par an déclare 1 980 €. Cette fraction est soumise au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine, 18,6 % en 2026 selon notre lecture du texte (section 2). Le bouquet, lui, n'est pas un revenu : il relève du régime des plus-values immobilières, avec l'exonération de la résidence principale.

Pour l'acheteur, la rente n'est pas déductible de ses revenus. Il paie les droits de mutation sur la valeur du bien (valeur occupée en viager occupé) au moment de la vente, et déclare le bien à l'IFI s'il y est assujetti, pour sa valeur en nue-propriété ou en pleine propriété selon le cas.

Le détail des cases à remplir, des exonérations et du traitement du bouquet est sur notre page dédiée à la fiscalité du viager.

• Le viager sans rente (bouquet seul). Le prix est versé en totalité à la signature ; le vendeur conserve son droit d'occupation. Pas de rente, donc pas de risque d'impayé ni de revenu imposable récurrent. Intéressant pour un vendeur qui veut transmettre un capital.
• La vente en nue-propriété. Proche du viager occupé sans rente, avec un usufruit plutôt qu'un droit d'usage et d'habitation : le vendeur peut louer le bien.
• La vente à terme. Les mensualités sont fixées en nombre et en montant à l'avance ; elles ne dépendent pas de la durée de vie du vendeur et ne sont pas imposables comme une rente. En savoir plus sur la vente à terme.

Cas simplifié, pour comprendre les ordres de grandeur. Le simulateur donne un résultat personnalisé.

Sur dix ans, la vendeuse aura perçu 58 000 € de bouquet et environ 66 000 € de rente brute indexée, tout en restant chez elle. L'acheteur aura déboursé environ 124 000 € pour un bien valant 250 000 €, à condition que la durée réelle soit celle-là : c'est tout le principe de l'aléa.