GUIDE VIAGER · DROIT D'USAGE ET D'HABITATION
DUH viager : le droit d'usage et d'habitation expliqué.
Ce que le DUH autorise, ce qu'il interdit, comment il décote le prix d'un viager occupé et qui paie quoi. Le guide complet du droit conservé par le vendeur.
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Qu'est-ce que le DUH en viager ?
En viager occupé, les droits du crédirentier incluent le droit d'usage et d'habitation (DUH) : le vendeur conserve ce droit d'habiter son logement jusqu'à son décès. Il est encadré par les articles 625 à 636 du Code civil. Concrètement, le vendeur devient occupant à vie du bien qu'il a pourtant cédé : il y reste chez lui, mais il n'en est plus propriétaire. C'est cette formule qui fonde la très grande majorité des viagers occupés en France.
Le DUH est un droit volontairement restreint. Il autorise l'usage, c'est-à-dire habiter les lieux, mais rien de plus. Le titulaire ne peut ni louer le bien, ni céder son droit, ni le transmettre à ses héritiers : au décès du vendeur, le DUH s'éteint et l'acheteur récupère la pleine jouissance de plein droit, sans formalité. Cette restriction n'est pas un défaut, c'est le cœur de l'équilibre du viager occupé.
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DUH ou usufruit : quelle différence en viager ?
DUH et usufruit se ressemblent mais ne se valent pas. L'usufruit donne deux pouvoirs : l'usage et les fruits, c'est-à-dire habiter mais aussi louer et percevoir des loyers. Le DUH ne donne que le premier : habiter. Cette différence change tout, pour le prix comme pour la stratégie.
| Critère | DUH (art. 625-636) | Usufruit (art. 578 et suivants) |
|---|---|---|
| Habiter le bien | Oui | Oui |
| Louer et percevoir des loyers | Non | Oui |
| Céder ou vendre le droit | Interdit | Possible |
| Transmettre aux héritiers | Non, s'éteint au décès | Non, s'éteint au décès |
| Saisissable par un créancier | Non | Oui |
| Décote appliquée au prix | Plus faible | Plus forte |
| Valeur fiscale | 60 % de l'usufruit (art. 762 bis CGI) | Barème 669 CGI |
Conséquence directe pour le vendeur : comme le DUH vaut moins que l'usufruit (il donne moins de droits), il décote moins le prix. Le vendeur qui garde un simple DUH touche donc un bouquet ou une rente plus élevés que celui qui garde l'usufruit. En revanche, s'il part en maison de retraite, le titulaire d'un DUH ne peut pas louer son ancien logement, là où l'usufruitier le pourrait. Le choix se joue sur ce point précis. Le viager occupé sans rente repose sur le DUH sans rente mensuelle. Le démembrement patrimonial complet, avec la vente de la nue-propriété, est détaillé dans notre guide de la nue-propriété.
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Comment se calcule la décote DUH
La décote DUH est le montant retranché de la valeur du bien pour tenir compte de l'occupation conservée par le vendeur. Plus le vendeur est jeune, plus il occupera longtemps, et plus la décote est forte. Économiquement, elle correspond à la valeur des loyers que l'acheteur ne percevra pas pendant toute la durée d'occupation.
Le calcul s'appuie sur le barème Daubry, qui donne un coefficient d'occupation par âge et par sexe. On multiplie la valeur vénale du bien par ce coefficient pour obtenir la valeur du DUH, puis on la retranche pour obtenir la valeur occupée, base réelle de la transaction. Les coefficients complets et la méthode chiffrée sont sur notre page dédiée au barème viager.
Exemple : bien de 300 000 €, vendeuse de 75 ans, coefficient DUH de 37 %. La décote s'élève à 111 000 €, la valeur occupée à 189 000 €. C'est sur cette base que se négocient le bouquet et la rente.
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DUH économique ou DUH fiscal : deux valeurs à ne pas confondre
Le DUH a deux valorisations distinctes, et les mélanger est l'une des erreurs les plus fréquentes du viager.
Le DUH économique se calcule au barème Daubry, sur la valeur locative réelle et l'espérance de vie du vendeur. C'est lui qui sert à fixer le prix de la vente. Le DUH fiscal, lui, découle de l'article 762 bis du Code général des impôts : il vaut forfaitairement 60 % de la valeur de l'usufruit déterminée au barème 669 CGI. Il ne sert qu'à la fiscalité, notamment à l'IFI et aux droits d'enregistrement, jamais à fixer un prix. Pour une vendeuse de 75 ans, l'usufruit fiscal vaut 30 % de la pleine propriété, donc le DUH fiscal 18 %. Cette valeur fiscale n'a rien à voir avec la valeur économique réelle du droit d'occupation.
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DUH et fiscalité : IFI et droits
À l'impôt sur la fortune immobilière, la règle est simple mais piégeuse. Le vendeur titulaire du DUH déclare la valeur de son droit selon le barème fiscal ; l'acheteur déclare la nue-propriété. Attention à une exception majeure : si l'acheteur est un héritier présomptif du vendeur, un enfant par exemple, l'article 751 du CGI impose au vendeur de déclarer la pleine propriété du bien, comme si le démembrement n'existait pas. Cette présomption vise à éviter les transmissions déguisées et surprend beaucoup de familles.
La rente viagère, elle, n'entre pas dans l'assiette de l'IFI : c'est une créance, pas un bien immobilier. Notre guide de la fiscalité du viager détaille l'ensemble du traitement fiscal pour le vendeur comme pour l'acheteur.
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Qui paie quoi en viager occupé avec DUH
La répartition des charges suit les articles 605 et 606 du Code civil, sauf clause contraire de l'acte.
À LA CHARGE DU VENDEUR OCCUPANT
- L'entretien courant du logement qu'il habite.
- Les charges courantes de copropriété et la taxe d'habitation le cas échéant.
- L'assurance habitation de l'occupant.
À LA CHARGE DE L'ACHETEUR
- Les grosses réparations de l'article 606 : toiture, murs porteurs, gros œuvre.
- La taxe foncière, sauf clause contraire.
- L'assurance propriétaire non occupant.
Cette répartition peut être aménagée dans l'acte, et un contrat bien rédigé le précise poste par poste pour éviter les litiges, de loin la première source de contentieux en viager.
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Renonciation, EHPAD, décès : les cas particuliers du DUH
La libération anticipée
Si le vendeur quitte définitivement son logement, souvent pour une entrée en maison de retraite, il peut renoncer à son DUH. Cette renonciation est en général onéreuse : en échange, l'acheteur verse une majoration de rente prévue dès l'origine dans l'acte, souvent de l'ordre de 20 à 30 %, et récupère la jouissance du bien pour l'habiter ou le louer. La clause de libération anticipée doit être écrite au contrat : sans elle, la renonciation se négocie au cas par cas. Le vendeur peut aussi organiser une libération anticipée du bien, contre majoration de la rente.
Le risque de requalification
Attention : une renonciation gratuite au DUH peut être requalifiée en donation par l'administration fiscale, avec les droits correspondants. La majoration de rente n'est pas une faveur, c'est la condition qui sécurise l'opération. Le titulaire peut aussi renoncer à son droit d'usage et d'habitation, sous conditions de forme strictes.
Le DUH sur deux têtes
Pour un couple vendeur, le DUH subsiste jusqu'au décès du dernier survivant. La décote se calcule sur la tête la plus jeune, ce qui allonge la durée d'occupation probable et réduit d'autant la valeur occupée du bien.
L'extinction au décès
Au décès du vendeur, ou du survivant pour un couple, le DUH s'éteint automatiquement. L'acheteur devient plein jouisseur du bien sans aucune formalité de publicité foncière ni frais. La famille du vendeur dispose en pratique de trois mois pour libérer les lieux.
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Bouquet, rente et décote DUH selon l'âge du vendeur et la valeur du bien.
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Exemples chiffrés de DUH
| Vendeur | Bien | Coefficient DUH | Décote | Valeur occupée |
|---|---|---|---|---|
| Femme, 75 ans | 400 000 € | 37 % | 148 000 € | 252 000 € |
| Homme, 80 ans | 350 000 € | 30 % | 105 000 € | 245 000 € |
| Couple, 78 et 75 ans | 500 000 € | 45 % | 225 000 € | 275 000 € |
| Femme, 90 ans | 250 000 € | 15 % | 37 500 € | 212 500 € |
Coefficients indicatifs au barème Daubry. Le calcul exact dépend de la valeur locative et de l'espérance de vie. Voir la table complète sur notre page barème.
Questions fréquentes
DUH en viager : vos questions
Le droit d'usage et d'habitation est le droit que conserve le vendeur d'un viager occupé d'habiter son logement jusqu'à son décès, encadré par les articles 625 à 636 du Code civil. Il autorise à habiter, mais pas à louer ni à céder le bien. Au décès du vendeur, il s'éteint et l'acheteur récupère la pleine jouissance.
L'usufruit permet d'habiter ET de louer pour percevoir des loyers ; le DUH permet seulement d'habiter. Le DUH est aussi incessible et insaisissable, contrairement à l'usufruit. Étant plus restreint, le DUH décote moins le prix du bien : le vendeur qui garde un DUH touche un bouquet ou une rente plus élevés.
On applique un coefficient d'occupation issu du barème Daubry, fonction de l'âge et du sexe du vendeur, à la valeur vénale du bien. Le résultat est retranché pour obtenir la valeur occupée, base de la transaction. Plus le vendeur est jeune, plus la décote est forte.
En principe l'acheteur, en tant que propriétaire, sauf clause contraire de l'acte. Le vendeur occupant assume l'entretien courant, les charges courantes et la taxe d'habitation éventuelle ; l'acheteur supporte les grosses réparations de l'article 606 et la taxe foncière.
Le vendeur peut renoncer à son DUH. Cette renonciation est généralement onéreuse : l'acheteur verse une majoration de rente prévue au contrat, souvent de 20 à 30 %, et récupère la jouissance du bien. La clause de libération anticipée doit figurer dans l'acte.
Le vendeur déclare la valeur de son DUH selon le barème fiscal, l'acheteur déclare la nue-propriété. Exception : si l'acheteur est un héritier présomptif du vendeur, l'article 751 du CGI impose au vendeur de déclarer la pleine propriété. La rente viagère, elle, n'entre pas dans l'assiette de l'IFI.
Un DUH bien calculé, un viager équilibré.
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