Le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) est le droit conservé par le vendeur d'habiter le bien après la vente en viager occupé. Tout sur sa définition juridique, son calcul (barème Daubry), sa différence avec l'usufruit, sa fiscalité (art. 669 CGI) et des exemples chiffrés 2026.
Droit réel conservé par le vendeur d'habiter le bien vendu en viager occupé jusqu'à son décès (art. 625 à 636 du Code civil).
DUH = habitation uniquement. Usufruit = habitation + droit de louer. Le DUH est le droit le plus courant en viager.
Décote DUH = Valeur vénale × Coefficient Daubry (selon âge et sexe).
60 ans : ~50 %. 75 ans : ~37 %. 85 ans : ~25 %. Inversement proportionnel à l'âge.
Daubry (économique, calcul du prix) et art. 669 CGI (fiscal, IFI/donation).
Le DUH est l'acronyme de Droit d'Usage et d'Habitation. C'est un droit réel codifié aux articles 625 à 636 du Code civil. Il permet à son titulaire d'occuper un bien immobilier qui ne lui appartient plus.
En viager occupé, c'est le droit que conserve le vendeur (crédirentier) d'habiter le bien jusqu'à son décès. L'acheteur (débirentier) devient propriétaire dès la signature, mais il ne peut pas occuper le bien tant que le vendeur est en vie.
Utiliser le bien (jardin, dépendances, équipements).
Y résider à titre principal ou secondaire.
Viagère (jusqu'au décès) ou temporaire (rare en viager).
Limitée aux besoins du titulaire et de sa famille.
DUH et usufruit sont deux droits réels distincts, souvent confondus mais juridiquement très différents.
| Critère | DUH | Usufruit |
|---|---|---|
| Articles du Code civil | 625 à 636 | 578 à 624 |
| Habitation personnelle | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Location possible | ❌ Non | ✅ Oui (revenus locatifs) |
| Cession à un tiers | ❌ Non | ✅ Oui |
| Saisie par créanciers | ❌ Non (insaisissable) | ✅ Oui |
| Coefficient Daubry typique 75 ans | ~35-40 % | ~40-50 % |
| Barème fiscal (art. 669 CGI) | 60 % de l'usufruit | Barème par tranches |
| Fréquence en viager | Très courante | Plus rare |
Le vendeur ne peut pas louer le bien — pas de risque qu'un tiers s'installe.
Protection contre les saisies : le DUH est insaisissable par les créanciers.
Décote DUH plus faible que l'usufruit → valeur occupée plus haute → prix plus avantageux pour le vendeur.
Vendeur qui anticipe un déménagement (EHPAD, famille) et veut pouvoir louer le bien pour en tirer des revenus, ou vendeur qui veut transmettre son droit à un héritier.
Prix de marché du bien en pleine propriété, déterminé par comparaison avec des transactions récentes.
Dans la table Daubry (voir barème complet plus bas), croisement âge × sexe du vendeur.
Décote DUH = Valeur vénale × Coefficient. Exemple : 400 000 € × 40 % = 160 000 €.
Table de référence économique utilisée par la majorité des professionnels du viager :
| Âge | Coefficient Homme | Coefficient Femme |
|---|---|---|
| 60 ans | 50 % | 53 % |
| 62 ans | 48 % | 51 % |
| 65 ans | 45 % | 49 % |
| 67 ans | 43 % | 47 % |
| 70 ans | 40 % | 44 % |
| 72 ans | 38 % | 42 % |
| 75 ans | 35 % | 40 % |
| 77 ans | 32 % | 37 % |
| 80 ans | 28 % | 33 % |
| 82 ans | 25 % | 30 % |
| 85 ans | 22 % | 27 % |
| 87 ans | 19 % | 24 % |
| 90 ans | 15 % | 20 % |
| 92 ans | 13 % | 17 % |
| 95 ans | 10 % | 14 % |
Source : barème Daubry actualisé pour 2026, intégrant les tables de mortalité INSEE. Coefficients ajustables selon le marché local. Pour le barème détaillé année par année : barème viager gratuit 2026.
Il existe deux barèmes DUH parallèles qui ne s'utilisent pas dans le même cadre.
Sert au calcul du prix du viager (bouquet, rente, valeur occupée). Barème détaillé année par année, intégrant le sexe.
Femme 75 ans : coefficient 40 %.
Sert à la fiscalité : IFI, droits de donation et de succession. Par tranches de 10 ans, sans distinction de sexe. DUH = 60 % de l'usufruit fiscal.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété | DUH fiscal (60 %) |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | 54 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | 48 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | 42 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | 36 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | 30 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | 24 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | 18 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | 12 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % | 6 % |
Sources : article 669 du CGI ; article 762 bis du CGI ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50.
Pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (seuil 1,3 M€ de patrimoine immobilier net) :
Déclare la valeur de son DUH selon le barème de l'article 669 du CGI (60 % de l'usufruit fiscal selon son âge).
Déclare uniquement la nue-propriété = valeur vénale − valeur du DUH fiscal. Avantage IFI majeur.
Source : BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10.
Usufruit fiscal art. 669 (71-80 ans) = 30 %. DUH fiscal = 60 % × 30 % = 18 %.
Le DUH est évalué selon le même barème pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit (article 762 bis du CGI).
Pour la fiscalité complète du viager : guide complet de la fiscalité du viager 2026.
| Charge | Vendeur (DUH) | Acheteur (nu-propriétaire) |
|---|---|---|
| Taxe habitation (résidence principale) | Supprimée depuis 2023 | — |
| Taxe habitation (résidence secondaire) | ✅ Oui | Non |
| Taxe foncière | Non (sauf clause) | ✅ Oui |
| Taxe enlèvement ordures | ✅ Oui | Non |
| Charges courantes (eau, énergie) | ✅ Oui | Non |
| Entretien courant / petites réparations | ✅ Oui | Non |
| Gros travaux (toiture, façade) | Non | ✅ Oui |
| Charges copropriété — exploitation | ✅ Oui | Non |
| Charges copropriété — travaux structurels | Non | ✅ Oui |
| Assurance habitation (occupant) | ✅ Oui | Non |
| Assurance PNO | Non | ✅ Oui |
Ces règles ne sont pas d'ordre public : l'acte peut les aménager librement.
Le vendeur peut renoncer à son DUH avant son terme :
Cas le plus fréquent. Le bien devient libre pour l'acheteur.
Chez un proche ou dans un autre logement.
L'acte peut prévoir une augmentation de rente (+20 à +30 % typiquement).
Le DUH s'éteint automatiquement. Le bien devient libre en pleine propriété pour l'acheteur, sans mutation ni droit supplémentaire (articles 1968 à 1983 du Code civil).
Le DUH peut être stipulé sur 2 têtes : il subsiste tant que l'un des deux vendeurs est en vie. Coefficient combiné plus élevé (le bien reste indisponible plus longtemps).
Coefficient Daubry 40 %
Coefficient Daubry 28 %
Coefficient combiné ≈ 45 %
Coefficient Daubry 20 % (DUH faible)
Chiffres indicatifs. Pour un calcul personnalisé : simulateur viager gratuit.
Le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) est un droit réel qui permet au vendeur d'occuper le bien vendu en viager jusqu'à son décès. Articles 625 à 636 du Code civil. Sa valeur donne lieu à une décote sur le prix du bien.
DUH = habitation personnelle seulement. Usufruit = habitation + location possible. Le DUH n'est ni cessible ni saisissable, contrairement à l'usufruit.
Décote DUH = Valeur vénale × Coefficient Daubry. Le coefficient dépend de l'âge et du sexe : ~50 % à 60 ans, ~40 % à 70 ans, ~30 % à 80 ans, ~15 % à 90 ans.
Barème Daubry 2026 : environ 35 % homme, 40 % femme. Sur un bien à 400 000 €, décote de 140 000 à 160 000 €.
Oui. Plus le vendeur est âgé, plus le coefficient est faible (durée d'occupation plus courte). À 60 ans : ~50 %. À 90 ans : ~15 %.
DUH économique (Daubry) sert au calcul du prix du viager (barème détaillé année par année). DUH fiscal (art. 669 CGI) sert à l'IFI et aux donations (60 % de l'usufruit fiscal).
Oui. Le vendeur déclare la valeur de son DUH (art. 669). L'acheteur ne déclare que la nue-propriété. Avantage fiscal majeur du viager occupé.
Non. DUH = habitation uniquement, pas de location ni revenu locatif. C'est la principale différence avec l'usufruit.
Vendeur : entretien, charges courantes, taxe enlèvement ordures. Acheteur : gros travaux, taxe foncière, charges structurelles. Aménageable à l'acte.
Oui (EHPAD, déménagement). Le bien devient libre pour l'acheteur. Une compensation de rente peut être prévue dans l'acte.
Non. En viager libre, pas de DUH. La décote DUH est spécifique au viager occupé.
Oui, négociable à l'acte. DUH plus courant car protège l'acheteur. Usufruit préféré si le vendeur veut garder la possibilité de louer.
Cette page est informative et ne se substitue pas au conseil d'un notaire pour votre situation personnelle.
6 rue d'Armaillé, 75017 Paris
Tél. : 01 40 08 90 00
E-mail : contact@auguste-viager.com
Horaires : lundi au vendredi, 9h00–18h30
Nos experts affinent le calcul selon les spécificités de votre bien et de votre marché local.