SIMULATEUR · VENTE À TERME · DURÉE FIXE
Simulation vente à terme — vos mensualités en direct.
Calculez les mensualités d'une vente à terme sur une durée fixe (1 à 30 ans), en vente occupée ou libre. Contrairement au viager, la durée est connue d'avance : le calcul est purement financier, sans table de mortalité ni aléa de décès.
Simulateur
Calculez votre vente à terme.
Renseignez le bien et la durée : nous calculons la mensualité et le bouquet recommandé, ajustables au curseur.
Réglages avancés
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L’essentiel de la vente à terme
Durée fixe
Les mensualités sont versées sur une durée connue d'avance (par ex. 15 ans), puis s'arrêtent.
Pas d'aléa de décès
À la différence du viager, la durée ne dépend pas de la vie du vendeur : aucune table de mortalité.
Calcul financier simple
Mensualité = capital restant ÷ nombre de mois. Le total perçu est connu dès la signature.
Occupée ou libre
En occupée, une décote réduit la base ; en libre, la base est la valeur vénale pleine.
Bouquet ajustable
Un capital comptant à la signature ; plus il est élevé, plus les mensualités baissent.
Estimation par commune
La valeur du bien peut être estimée à partir des ventes réelles (DVF) de votre commune.
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Qu’est-ce que la vente à terme ?
La vente à terme est une vente immobilière dont le prix est payé en deux temps : un bouquet versé comptant à la signature, puis des mensualités échelonnées sur une durée fixe convenue d'avance (souvent 10 à 20 ans). À l'échéance du terme, le prix est intégralement réglé et plus rien n'est dû.
Point clé : la durée étant certaine, le total perçu par le vendeur est connu dès la signature. C'est ce qui distingue fondamentalement la vente à terme du viager.
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Vente à terme ou viager ?
C'est la question centrale. La différence tient à la durée des versements et à la présence, ou non, d'un aléa lié au décès.
| Critère | Vente à terme | Viager (rente) |
|---|---|---|
| Durée des versements | Fixe (ex. 15 ans) | À vie (jusqu'au décès) |
| Aléa de décès | Aucun | Oui (cœur du contrat) |
| Base de calcul | Financière (mois) | Actuarielle (tables INSEE, annuité ä) |
| Total perçu | Connu d'avance | Dépend de la longévité |
| Fin des versements | À l'échéance du terme | Au décès du crédirentier |
En vente à terme, on ne mobilise ni table de mortalité ni annuité viagère : c'est une simple division du capital par le nombre de mois. Pour la rente à vie, voir le calcul de la rente viagère et le simulateur viager.
04
Comment se calcule la mensualité
- Valeur du bien. Valeur vénale libre, saisie ou estimée via les ventes DVF.
- Décote d'occupation (vente occupée). Décote = valeur × taux locatif × durée (années). La base = valeur − décote. En vente libre, la base est la valeur pleine.
- Bouquet. Capital comptant à la signature ; le solde est le capital à étaler.
- Mensualité = capital restant ÷ (durée × 12).
Exemple (vente libre, 300 000 €, 15 ans, bouquet 60 000 €) : capital restant 240 000 € ÷ 180 mois = 1 333 €/mois. Total perçu ≈ 299 940 € (bouquet + mensualités).
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Vente à terme occupée ou libre
- Vente à terme occupée : le vendeur conserve l'usage du logement pendant la durée. On applique une décote d'occupation (valeur locative cumulée sur la durée), qui réduit la base et donc les mensualités.
- Vente à terme libre : l'acheteur dispose du bien immédiatement (habiter ou louer). Pas de décote : la base est la valeur vénale pleine.
Exemple occupé (400 000 €, 15 ans, taux locatif 3 %) : décote 180 000 € → base 220 000 € → bouquet 30 % = 66 000 € → capital 154 000 € → mensualité 856 €/mois.
Approfondir : vente à terme occupée et vente à terme libre.
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Fiscalité & points de vigilance
Fiscalité des mensualités
Contrairement à la rente viagère, les mensualités de vente à terme ne bénéficient pas de l'abattement pour âge de l'article 158-6 CGI : le régime diffère. Faites valider par votre notaire.
Indexation
Le contrat peut prévoir une indexation des mensualités (souvent sur l'IPC INSEE). À préciser à l'acte.
Garanties de paiement
Privilège du vendeur et clause résolutoire protègent le crédirentier en cas de défaut de l'acquéreur.
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Exemples chiffrés détaillés
Bouquet recommandé (30 %) et mensualité, calculés par notre moteur (taux locatif 3 % pour l'occupé).
Libre — 300 000 € — 15 ans
Base 300 000 € · Bouquet 90 000 € · Mensualité 1 167 €/mois · Total ≈ 300 060 €.
Libre — 500 000 € — 20 ans
Base 500 000 € · Bouquet 150 000 € · Mensualité 1 458 €/mois · Total ≈ 499 920 €.
Occupé — 400 000 € — 15 ans
Décote 180 000 € · Base 220 000 € · Bouquet 66 000 € · Mensualité 856 €/mois.
Occupé — 250 000 € — 10 ans
Décote 75 000 € · Base 175 000 € · Bouquet 52 500 € · Mensualité 1 021 €/mois.
| Durée | Nombre de mois | Mensualité | Total perçu |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 120 | 2 000 € | 300 000 € |
| 15 ans | 180 | 1 333 € | 299 940 € |
| 20 ans | 240 | 1 000 € | 300 000 € |
| 25 ans | 300 | 800 € | 300 000 € |
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse — le total perçu reste proche du capital de départ. Chiffres générés via l'API.
Questions fréquentes
La vente à terme : vos questions
C'est une vente dont le prix est payé par un bouquet comptant puis des mensualités sur une durée fixe convenue d'avance (par ex. 15 ans). À l'échéance, plus rien n'est dû.
Le viager verse une rente à vie (durée liée au décès, calcul actuariel via les tables de mortalité). La vente à terme verse des mensualités sur une durée fixe, sans aléa de décès : calcul purement financier. Voir le simulateur viager →
Mensualité = capital restant ÷ nombre de mois. Capital restant = base (valeur, moins décote si occupée) − bouquet. Ex. : 240 000 € sur 15 ans (180 mois) = 1 333 €/mois.
En occupée, le vendeur garde l'usage du bien : une décote d'occupation réduit la base. En libre, l'acheteur dispose du bien tout de suite, sans décote.
Oui : plus la durée est longue, plus la mensualité est basse (même capital réparti sur plus de mois). Le total perçu reste proche du capital de départ.
Non, il est librement négocié. Plus le bouquet est élevé, plus les mensualités sont faibles ; un bouquet égal à la base annule les mensualités.
Ressources
Comparer avec le viager
Simulateur viager complet
Bouquet, rente et décote en viager occupé ou libre, 1 ou 2 têtes.
Calcul de la rente viagère
Convertir un capital en rente à vie (méthode actuarielle).
Calcul du bouquet
Bouquet recommandé et arbitrage bouquet/rente.
Vente à terme occupée
Décote d'occupation et fonctionnement de la vente occupée.
Vente à terme libre
Vendre libre avec paiement échelonné sur durée fixe.
Vente à terme — vue d'ensemble
Tout comprendre sur la vente à terme.
Sources
Sources officielles consultées
- DVF (DGFiP / Etalab) — Demandes de valeurs foncières géolocalisées, base des prix au m² pour l'estimation
- Légifrance — Code général des impôts (régimes applicables aux ventes immobilières)
Cette page est informative et ne se substitue pas au conseil d'un notaire. Les montants calculés sont indicatifs ; le contrat notarié fait foi.
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