VENTE À TERME · LIBRE
Vente à terme libre : fonctionnement, charges et fiscalité.
Dans une vente à terme libre, l’acheteur prend possession du logement dès la signature : il peut l’habiter ou le louer immédiatement, tandis que le vendeur quitte définitivement le bien. Le prix se règle par un bouquet comptant puis des mensualités sur une durée fixée d’avance, sans aléa.
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Qu’est-ce qu’une vente à terme libre ?
La vente à terme libre est une vente immobilière dont le prix est payé de façon échelonnée, et dans laquelle l’acheteur dispose du bien sans attendre. Le vendeur libère le logement au moment de la signature de l’acte notarié : l’acquéreur en a la jouissance pleine et entière et devient propriétaire immédiatement. C’est la différence essentielle avec la vente à terme occupée, où le vendeur reste dans les lieux pour une durée déterminée. Pour le cadre général de la vente à terme : guide complet vente à terme.
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Prise de possession et jouissance du bien
Le principal atout du régime libre pour l’acheteur est la disponibilité immédiate du bien. Il peut s’y installer, y réaliser des travaux ou le mettre en location et en percevoir les loyers dès la signature. Le vendeur, de son côté, n’a plus aucun lien avec le logement : il n’en supporte plus les charges et perçoit son bouquet puis ses mensualités.
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Comment est réglé le prix ?
Le prix se décompose en deux parts : un bouquet versé comptant à la signature, et le solde payé sous forme de mensualités sur la durée prévue au contrat (le plus souvent de 10 à 20 ans). En vente à terme libre, le calcul se fait sur la valeur vénale entière du bien, sans décote d’occupation.
Le principe : le solde à financer correspond à la valeur du bien diminuée du bouquet, réparti sur le nombre de mois du contrat. Le montant exact dépend de la valeur, du bouquet retenu et de la durée choisie. Estimez votre mensualité avec le simulateur →
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Qui paie quoi ? Répartition des charges
En vente à terme libre, l’acheteur occupe ou exploite le bien : il en supporte l’ensemble des charges. Cela comprend la taxe foncière, les charges courantes et les travaux, comme pour n’importe quel propriétaire occupant. Le vendeur, ayant quitté le logement, n’a plus aucune charge à sa charge.
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Fiscalité de la vente à terme libre
Deux points structurent la fiscalité :
Côté vendeur : les mensualités ne sont pas imposables (dès lors qu’aucun intérêt n’est stipulé), car elles constituent le paiement échelonné du prix et non un revenu. Une plus-value immobilière peut toutefois s’appliquer si le bien vendu n’est pas la résidence principale (la vente de la résidence principale étant exonérée). Détails complets sur la fiscalité du viager et de la vente à terme.
Côté acheteur : les frais de notaire sont calculés sur la valeur totale du bien (il n’y a pas de décote en vente libre) et réglés à la signature.
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Indexation des mensualités
Pour préserver leur valeur dans le temps, les mensualités sont généralement indexées chaque année, le plus souvent sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, parfois sur l’indice du coût de la construction (ICC). La révision intervient à la date anniversaire du contrat.
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Pour qui ? Avantages et inconvénients
La vente à terme libre s’adresse à un vendeur qui n’a plus besoin d’occuper le bien et souhaite des revenus réguliers, et à un acheteur qui veut disposer du logement tout de suite sans passer par un crédit bancaire.
Pour l’acheteur
Avantages : jouissance immédiate (habitation ou location), pas d’emprunt bancaire ni d’intérêts, coût total connu.
Inconvénients : bouquet difficilement finançable par prêt, taxe foncière et travaux à sa charge, engagement de paiement sur la durée.
Pour le vendeur
Avantages : mensualités non imposables, revenus réguliers et indexés, plus aucune charge sur le bien.
Inconvénients : pas de perception immédiate de la totalité du prix.
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Vente à terme libre : vos questions
Le prix (valeur vénale entière) est réparti entre un bouquet comptant et des mensualités étalées sur la durée du contrat. Faire une simulation →
Oui. En vente à terme libre, il dispose du logement dès la signature et peut le louer et en percevoir les loyers.
L’acheteur, qui est propriétaire et occupant (ou bailleur) du bien dès la signature.
Sources
Références juridiques et documentaires
Sources primaires (officielles)
- Code civil, art. 1601-2 — vente à terme d’immeuble à construire
- Service-public.fr — Indice de référence des loyers (IRL)
- Service-public.fr — IRL du 2ᵉ trimestre 2026 = 148,37
- INSEE — Indice de référence des loyers
Sources secondaires (notaires / spécialistes)
- Crédit Agricole e-immobilier — Vente à terme : tout comprendre
- CAFPI — Vente à terme : définition et principe
- Immoprêt — Calcul du prix de vente à terme
- Groupe RD Immo — Tout comprendre sur la vente à terme
- Le Viager Responsable — La vente à terme
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