VENTE À TERME · OCCUPÉE

Vente à terme occupée : droit d’usage, charges et fiscalité.

Dans une vente à terme occupée, le vendeur continue d’habiter le logement pendant une durée déterminée après la vente, en conservant un droit d’usage et d’habitation. L’acheteur devient propriétaire dès la signature mais n’a la pleine jouissance du bien qu’à la fin de cette période. En contrepartie de l’occupation, le prix est diminué d’une décote.

Qu’est-ce qu’une vente à terme occupée ?

C’est une vente à terme dans laquelle le vendeur ne libère pas le bien à la signature : il conserve le droit d’y résider pour une durée fixée au contrat. L’acheteur acquiert la propriété immédiatement, mais accepte que le vendeur reste dans les lieux, ce qui justifie une réduction du prix (la décote d’occupation). C’est la principale différence avec la vente à terme libre, où l’acheteur dispose du bien tout de suite. Pour le cadre général : guide complet vente à terme.

Le droit d’usage et d’habitation (DUH)

Le droit conservé par le vendeur est le plus souvent un droit d’usage et d’habitation (DUH). C’est un droit personnel : le vendeur peut habiter le logement, mais il ne peut ni le céder ni le louer. Il se distingue de l’usufruit, qui permettrait, lui, de mettre le bien en location. Ce droit détermine la valeur de la décote appliquée au prix. Pour approfondir : DUH et usufruit en viager.

Durée déterminée : la distinction avec le viager

Point essentiel : en vente à terme occupée, l’occupation est le plus souvent fixée pour une durée déterminée (par exemple 10 ans), et non pour la vie entière du vendeur comme dans le viager occupé. C’est cette durée connue d’avance qui fait toute la différence — et qui influe directement sur le calcul de la décote. La durée d’occupation et la durée de paiement des mensualités peuvent d’ailleurs être différentes.

Comment la décote est-elle prise en compte ?

Le raisonnement est simple dans son principe : on part de la valeur vénale du bien, on en déduit la valeur du droit d’usage et d’habitation, ce qui donne la valeur occupée. C’est cette valeur occupée, diminuée du bouquet, qui est ensuite répartie en mensualités.

La valeur du DUH dépend notamment de la valeur locative du bien et de la durée d’occupation prévue. Son calcul précis, ainsi que le montant des mensualités, s’obtiennent au cas par cas. Estimer une vente à terme occupée →

Qui paie quoi ? Répartition des charges

La répartition des charges entre le vendeur occupant et l’acheteur propriétaire est un point sensible, car elle mêle règles légales et clauses du contrat.

À défaut de stipulation particulière, le Code civil sert de référence : les réparations d’entretien incombent à l’occupant (article 605), tandis que les grosses réparations — gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement (article 606) — restent à la charge du propriétaire. En pratique, dans une vente à terme occupée, l’acte prévoit fréquemment que le vendeur occupant supporte la taxe d’habitation et les charges courantes (eau, énergie), et que l’acheteur assume la taxe foncière et les gros travaux.

Ces règles ne sont pas d’ordre public : les clauses de l’acte notarié priment et fixent, au cas par cas, qui paie quoi. Il est donc essentiel de faire préciser cette répartition dans le contrat.

Frais de notaire et fiscalité

Frais de notaire : à la charge de l’acheteur, ils sont calculés sur la valeur occupée (c’est-à-dire après déduction du droit d’usage et d’habitation), et sont donc réduits par rapport à une vente à terme libre.

Mensualités : non imposables pour le vendeur (sauf intérêts stipulés) ; une plus-value peut s’appliquer si le bien n’est pas la résidence principale. Détails complets sur la fiscalité du viager et de la vente à terme.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : l’acheteur étant plein propriétaire dès la signature, il déclare la pleine propriété du bien à l’IFI — à la différence du viager occupé, où l’acheteur ne détient que la nue-propriété (barème de l’article 669 du CGI).

Que se passe-t-il au décès du vendeur ?

Si le vendeur décède avant la fin de la période d’occupation, son droit d’usage et d’habitation s’éteint (c’est un droit personnel) : l’acheteur récupère alors la pleine jouissance du bien plus tôt que prévu. Les mensualités restantes, elles, continuent d’être versées à ses héritiers jusqu’au terme fixé au contrat.

Pour qui ? Avantages et inconvénients

La vente à terme occupée convient à un vendeur, souvent senior, qui souhaite rester chez lui tout en obtenant un capital et des revenus réguliers, et à un acheteur qui accepte une jouissance différée en échange d’un prix réduit.

Pour le vendeur

Avantages : rester dans son logement, mensualités non imposables, revenus réguliers et indexés, décote compensée par le maintien à domicile.

Inconvénients : pas de perception immédiate de la totalité du prix.

Pour l’acheteur

Avantages : prix réduit par la décote, frais de notaire calculés sur la valeur occupée, acquisition sans crédit bancaire.

Inconvénients : jouissance du bien différée, taxe foncière et gros travaux généralement à sa charge, revente contrainte tant que le vendeur occupe.

Votre vente à terme occupée, en chiffres.

Bouquet, mensualités, décote d’occupation : simulez votre projet en quelques secondes.

Simuler ma vente à terme →

Questions fréquentes

Vente à terme occupée : vos questions

Comment calcule-t-on une vente à terme occupée ?

On déduit d’abord de la valeur vénale le droit d’usage et d’habitation pour obtenir la valeur occupée, puis on répartit celle-ci (après bouquet) en mensualités. Faire une simulation →

Qui paie la taxe foncière en vente à terme occupée ?

Le plus souvent l’acheteur, propriétaire du bien — mais la répartition dépend des clauses de l’acte, qui priment sur les règles par défaut du Code civil.

Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation (DUH) ?

C’est le droit du vendeur de continuer à habiter le logement pour une durée déterminée. Il est personnel : le vendeur ne peut ni le vendre ni louer le bien.

Que devient le droit d’occupation au décès du vendeur ?

Il s’éteint : l’acheteur récupère la pleine jouissance du bien, tandis que les mensualités continuent d’être versées aux héritiers jusqu’au terme.

Sources

Références juridiques et documentaires

Sources primaires (officielles)

Code civil, art. 1601-2 — vente à terme d’immeuble à construire
Code civil, art. 605 — réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier
Code civil, art. 606 — grosses réparations à la charge du propriétaire
CGI, art. 669 — barème fiscal usufruit / droit temporaire
Service-public.fr — Indice de référence des loyers (IRL)
Service-public.fr — IRL du 2ᵉ trimestre 2026 = 148,37
INSEE — Indice de référence des loyers

Sources secondaires (notaires / spécialistes)

Crédit Agricole e-immobilier — Vente à terme : tout comprendre
CAFPI — Vente à terme : définition et principe
CAFPI — Droit d’usage et d’habitation
Immoprêt — Calcul du prix de vente à terme
Groupe RD Immo — Tout comprendre sur la vente à terme
Le Viager Responsable — La vente à terme

Votre vente à terme occupée mérite un calcul d’expert.

Estimation gratuite, calcul complet décote, bouquet et mensualités, rappel sous 24 h.

Simuler ma vente à terme