La vente à terme libre
L'acheteur prend possession du bien dès la signature : il peut l'habiter ou le louer immédiatement. Le prix retenu est proche de la valeur de marché.
GUIDE COMPLET · VENTE À TERME
Vente à terme : définition, fonctionnement, exemple chiffré.
Un capital le jour de la signature, puis des mensualités sur une durée fixée d'avance : la vente à terme est le cousin sans aléa du viager. Voici comment elle fonctionne, ce qu'elle coûte, et ce que l'acte doit contenir.
La vente à terme est une vente immobilière dans laquelle l'acheteur règle le prix en plusieurs fois : une partie comptant à la signature (le bouquet), puis des mensualités versées pendant une durée fixée à l'avance — le plus souvent 10 à 20 ans. Contrairement au viager, elle ne comporte aucun aléa : le montant total et la durée sont connus dès le départ. C'est une vraie vente, signée devant notaire, avec transfert de propriété immédiat.
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La vente à terme en clair
Concrètement, le vendeur cède son bien mais accorde lui-même le paiement échelonné : on parle de « crédit vendeur ». L'acheteur devient propriétaire dès l'acte authentique, même si le prix — dit prix payable à terme — n'est pas encore intégralement versé. Aucune banque n'intervient : l'échéancier est fixé librement dans l'acte.
Cette formule est parfois appelée à tort « viager à terme » ou « viager sans aléa ». Le raccourci est parlant mais juridiquement faux : sans aléa sur la durée, il n'y a pas de viager du tout — c'est précisément ce qui sépare les deux contrats.
Dans le Code civil, l'expression « vente à terme » désigne à l'article 1601-2 la vente d'un immeuble à construire. La vente à terme d'un bien existant — celle de cette page — repose sur les règles générales de la vente et la liberté contractuelle, qui autorisent un paiement du prix échelonné.
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Vente à terme ou viager ?
Les deux formules combinent un capital initial et des versements réguliers, mais leurs logiques sont opposées : l'une est un contrat à durée fixe, l'autre un contrat aléatoire dont la durée dépend de la vie du vendeur.
| Critère | Vente à terme | Viager |
|---|---|---|
| Aléa | Aucun — durée et montant total fixés | Oui — la rente est versée jusqu'au décès du vendeur |
| Durée des versements | Déterminée (10 à 20 ans) | Indéterminée (vie du vendeur) |
| Coût total pour l'acheteur | Connu dès la signature | Inconnu (dépend de la longévité) |
| Fiscalité des versements | Mensualités non imposables | Rente partiellement imposable (abattement d'âge) |
| Décès du vendeur | Mensualités versées aux héritiers | La rente s'éteint |
| Occupation du bien | Libre ou occupée, durée d'occupation bornée | Le plus souvent occupé à vie |
Attention au vocabulaire : en viager, chaque versement de rente est un arrérage ; en vente à terme, les mensualités sont le paiement échelonné du prix, sur une durée fixe.
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Libre ou occupée ?
La vente à terme occupée
Le vendeur conserve le droit d'occuper le logement pendant une durée déterminée — souvent alignée sur l'échéancier. Le prix est décoté en proportion de cette occupation.
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Ce que contient l'acte : les cinq clauses types
Il n'existe pas de modèle officiel d'acte de vente à terme : c'est le notaire qui le rédige sur mesure. Cinq clauses en forment l'ossature.
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L'échéancier daté
Le montant du bouquet, le nombre de mensualités, leur montant et la date de chaque échéance. C'est lui qui fixe le prix payable à terme.
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L'indexation
Les mensualités sont revalorisées chaque année, le plus souvent sur l'indice de référence des loyers (IRL) — 148,37 au 2ᵉ trimestre 2026 (service-public.fr).
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La clause résolutoire
En cas d'impayé et après mise en demeure restée sans effet, la vente est anéantie : le vendeur récupère son bien (article 1654 du Code civil).
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Le privilège de vendeur
Une garantie équivalente à une hypothèque de premier rang, inscrite à la publicité foncière, qui prime les autres créanciers de l'acheteur.
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Le droit d'occupation (vente occupée)
Sa durée, sa valeur déduite du prix, et son sort en cas de libération anticipée du bien.
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Un exemple chiffré
L'ordre de grandeur d'une vente à terme occupée type — chaque dossier réel se calcule au cas par cas.
Valeur du bien (libre)300 000 €
Occupation conservée 12 ans — décote− 60 000 €
= Valeur retenue240 000 €
Bouquet versé à la signature60 000 €
Solde payable à terme180 000 €
144 mensualités (12 ans), indexées IRL1 250 €/mois
La décote d'occupation et la répartition bouquet/mensualités se négocient librement entre les parties. Pour votre situation : notre simulateur de vente à terme.
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La fiscalité en bref
Côté vendeur
+
Les mensualités ne sont pas imposables : c'est le paiement d'un prix de vente, pas un revenu.
+
La plus-value est exonérée si le bien vendu est la résidence principale (service-public.fr) ; sinon, régime classique des plus-values immobilières, établi l'année de la vente.
−
Le droit d'occupation conservé peut avoir des incidences (taxe d'habitation sur résidence secondaire le cas échéant) : voir notre guide fiscalité.
Côté acheteur
+
Aucun intérêt bancaire : le paiement échelonné ne coûte rien de plus que le prix.
−
Les droits de mutation et émoluments se paient en totalité à la signature, calculés sur le prix total : voir les frais de notaire.
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Impayé, décès : les trois scénarios
Impayé
L'acheteur cesse de payer. Mise en demeure, puis jeu de la clause résolutoire : la vente est anéantie, le vendeur reprend son bien et conserve, si l'acte le prévoit, tout ou partie des sommes déjà perçues à titre d'indemnité.
Décès vendeur
Avant le terme, les mensualités restantes sont versées à sa succession jusqu'à la dernière échéance. Rien ne s'éteint : c'est la grande différence avec la rente viagère.
Décès acheteur
Le bien et la dette entrent dans sa succession : ses héritiers poursuivent les paiements ou revendent pour solder le prix. Le détail de ce scénario est ici.
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Avantages et limites
Pour le vendeur
+
Mensualités non imposables et montant total garanti.
+
Transmission des échéances restantes aux héritiers.
+
Forte protection : clause résolutoire et privilège de vendeur.
−
Pas de liquidité totale immédiate, et prix figé si le marché monte.
Pour l'acheteur
+
Acquisition sans crédit bancaire ni intérêts.
+
Coût total connu au centime dès la signature.
−
Le bouquet est rarement finançable par un prêt classique.
−
Jouissance différée si la vente est occupée.
Questions fréquentes
La vente à terme : vos questions
Une vente immobilière dont le prix est payé en plusieurs fois : un bouquet comptant à la signature, puis des mensualités sur une durée déterminée. L'acheteur devient propriétaire dès l'acte notarié.
Le viager comporte un aléa : la rente est versée jusqu'au décès du vendeur. La vente à terme non : sa durée et son montant total sont fixés dès le départ, et ses mensualités ne sont pas imposables.
L'acheteur, dès la signature de l'acte authentique — même si le prix continue d'être payé ensuite. Le vendeur est protégé par la clause résolutoire et le privilège de vendeur inscrits dans l'acte.
Non. Elles constituent le paiement échelonné d'un prix de vente, pas un revenu : le vendeur ne les déclare pas à l'impôt sur le revenu, contrairement à une rente viagère partiellement imposable.
Rarement : les banques refusent le plus souvent de prêter sur un bien déjà grevé du privilège de vendeur. En pratique, le bouquet est payé sur fonds propres — c'est un critère de choix de l'acheteur.
Les mensualités restantes sont versées à ses héritiers jusqu'au terme prévu au contrat. À l'inverse du viager, le décès du vendeur n'éteint rien.
Sources
Références juridiques et documentaires
- Code civil, article 1601-2 (vente à terme d'immeuble à construire)
- Code civil, article 1654 (résolution de la vente pour défaut de paiement)
- Service-public.fr, fiche F13723 (indice de référence des loyers)
- Service-public.fr, IRL du 2ᵉ trimestre 2026
- Service-public.fr, fiche F10864 (plus-value immobilière et résidence principale)
- INSEE, indice de référence des loyers