GUIDE VIAGER · RENTE VIAGÈRE
Arrérage de rente : définition, calcul et calendrier.
Quand on vend ou qu'on achète en viager, un mot revient dans tous les actes notariés : les arrérages. Derrière ce terme un peu ancien se cache une réalité très simple — chaque mensualité de la rente viagère. Voici tout ce qu'il faut comprendre : ce que le mot veut dire exactement, comment le montant se calcule, quand les versements tombent, et ce qui se passe au décès du vendeur.
Définition · Calcul · Calendrier · Fiscalité · Décès
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Qu'est-ce qu'un arrérage de rente ? Définition simple
Un arrérage est le versement périodique d'une rente. Dans un viager, c'est la somme que l'acheteur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier), le plus souvent chaque mois, jusqu'au décès de ce dernier.
Autrement dit : la rente viagère est le droit de percevoir un revenu à vie ; les arrérages sont les versements concrets qui matérialisent ce droit. Si votre rente est de 800 € par mois, chaque virement de 800 € est un arrérage.
Le mot vient de l'ancien français « arrère » (arrière) : à l'origine, il désignait ce qui était dû « en arrière », c'est-à-dire pour la période écoulée. Il s'emploie presque toujours au pluriel : on dit « les arrérages de la rente », jamais « un arrérage » dans un acte.
Le terme ne concerne pas que le viager. On parle aussi d'arrérages pour les pensions de retraite, les rentes d'invalidité ou les rentes issues d'une assurance-vie. Mais le mécanisme est le même partout : un droit à revenu périodique, versé échéance par échéance.
Arrérages ou arriérés : ne confondez pas
C'est l'erreur la plus fréquente, y compris dans des courriers officiels. Les deux mots se ressemblent, mais ne disent pas la même chose :
| Arrérages | Arriérés | |
|---|---|---|
| Sens | Versements périodiques normaux d'une rente ou pension | Sommes dues qui n'ont pas été payées à la date prévue |
| Idée de retard | Non | Oui |
| Exemple | « Le débirentier verse les arrérages le 5 de chaque mois » | « L'acheteur doit trois mois d'arriérés de rente » |
| Emploi | Toujours au pluriel | Singulier ou pluriel |
Un arrérage payé en retard devient donc… un arriéré. Tant que l'acheteur paie à l'heure, il n'y a que des arrérages.
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Comment se calcule le montant des arrérages ?
Le montant de chaque arrérage découle directement du calcul de la rente viagère. Le raisonnement se fait en trois étapes.
Étape 1 : la valeur du bien, diminuée du droit d'occupation
Tout part de la valeur vénale du bien, son prix sur le marché libre. En viager occupé — la grande majorité des ventes — le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) : il continue d'habiter le logement. Ce droit a une valeur, qui vient en déduction du prix. Plus le vendeur est jeune (donc plus son espérance d'occupation est longue), plus la décote est forte.
Étape 2 : le bouquet
Le bouquet est le capital versé comptant le jour de la signature, en général entre 10 % et 40 % de la valeur occupée. Il vient lui aussi en déduction : plus le bouquet est élevé, plus le capital restant à convertir en rente est faible — et plus les arrérages seront modestes.
Étape 3 : la conversion en rente
Le capital restant (valeur occupée − bouquet) est converti en rente à l'aide d'un coefficient qui dépend de l'âge et du sexe du vendeur, via les tables d'espérance de vie. C'est le rôle du barème Daubry, la référence utilisée par les notaires et les professionnels du viager. La rente annuelle obtenue est ensuite divisée par le nombre d'échéances : par 12 pour des arrérages mensuels, par 4 pour des arrérages trimestriels.
Exemple concret. Madame R., 75 ans, vend sa maison estimée 250 000 € en viager occupé.
Valeur du DUH : environ 85 000 € → valeur occupée : 165 000 €
Bouquet choisi : 33 000 € (20 %) → capital à convertir : 132 000 €
Conversion selon son espérance de vie → rente d'environ 795 € par mois
Chaque virement mensuel de 795 € est un arrérage. Si elle avait préféré un bouquet de 30 % (49 500 €), ses arrérages seraient tombés autour de 700 € par mois. Pour tester vos propres chiffres, utilisez notre simulateur viager.
L'indexation : des arrérages qui suivent le coût de la vie
La rente viagère a un caractère alimentaire : elle sert à vivre. C'est pourquoi l'acte notarié prévoit presque toujours une clause d'indexation qui revalorise les arrérages chaque année, à la date anniversaire de la vente. L'indice le plus utilisé est l'indice INSEE des prix à la consommation hors tabac.
La formule est simple :
Nouvelle rente = rente actuelle × (nouvel indice ÷ indice de référence)
Concrètement, si l'indice a progressé de 2 % sur l'année, un arrérage de 795 € passe à environ 811 €. À défaut de clause d'indexation dans l'acte, c'est la majoration légale fixée chaque année par la loi de finances qui s'applique : +1,0 % pour les rentes servies en 2026 (après +2,1 % en 2025 et +4,8 % en 2024).
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Le calendrier de versement des arrérages
Quelle périodicité ?
La périodicité est librement fixée dans l'acte authentique. En pratique, la quasi-totalité des viagers prévoit des arrérages mensuels, versés par virement à date fixe (le 1er ou le 5 du mois, par exemple). Le trimestriel existe, l'annuel est rare.
L'acte précise aussi si la rente est payable :
- à terme échu : on paie à la fin de la période, pour le mois écoulé (le cas le plus courant) ;
- à terme à échoir (« d'avance ») : on paie en début de période, pour le mois à venir.
Cette distinction paraît anodine. Elle devient décisive au décès du vendeur, comme on va le voir.
Le premier arrérage
La rente naît le jour de la signature de l'acte notarié, en même temps que le versement du bouquet. Le premier arrérage est dû à la première échéance qui suit, calculé si besoin au prorata des jours entre la signature et la fin de la période.
Le dernier arrérage : la règle du jour par jour
C'est le point que presque personne n'explique clairement, et pourtant il est écrit noir sur blanc dans le Code civil. L'article 1980 dispose que la rente viagère « n'est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu'il a vécu ».
Traduction pratique, selon ce que prévoit l'acte :
- Rente payable à terme échu : au décès du crédirentier, l'acheteur doit le dernier arrérage au prorata des jours vécus. Si le vendeur décède le 15 du mois, la moitié de la rente du mois est due à sa succession — pas un jour de plus. Si l'arrérage complet avait déjà été versé, le trop-perçu peut être réclamé aux héritiers.
- Rente payable d'avance : le même article 1980 prévoit l'exception — le terme entamé est acquis en totalité. Si le vendeur décède le 15 alors que la rente du mois a été payée le 1er, l'acheteur ne peut rien récupérer.
Les arrérages échus et impayés avant le décès restent dus : ce sont des créances qui entrent dans la succession du vendeur. Ses héritiers peuvent en poursuivre le recouvrement. En revanche, la rente elle-même s'éteint au décès — c'est tout le principe du viager. Pour comprendre ce qui se passe à ce moment-là, consultez notre guide sur le décès et l'espérance de vie dans le viager.
À noter : l'acte peut prévoir que l'acheteur est en droit de demander chaque année un certificat de vie (article 1983 du Code civil) avant de poursuivre les versements — une simple formalité en mairie.
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Et si les arrérages ne sont plus payés ?
Le défaut de paiement est le grand risque du vendeur en viager. Le Code civil (article 1978) précise que le simple impayé ne permet pas d'exiger le remboursement du capital : le vendeur peut « seulement » saisir et faire vendre les biens de l'acheteur.
C'est pourquoi tous les actes de viager bien rédigés prévoient deux protections :
- le privilège du vendeur, inscrit comme une hypothèque de premier rang sur le bien : en cas de vente forcée, le crédirentier est payé avant tout autre créancier ;
- la clause résolutoire : après un commandement de payer resté sans effet, la vente est annulée — le vendeur récupère la pleine propriété de son bien et, selon la rédaction de la clause, conserve le bouquet et les arrérages déjà versés à titre de dommages et intérêts. Attention : la Cour de cassation exige depuis 2023 que cette conservation soit expressément prévue comme indemnité dans l'acte, faute de quoi le bouquet doit être restitué.
Dernier point de vigilance : les arrérages impayés se prescrivent par cinq ans. Un vendeur qui laisse traîner ne pourra pas réclamer plus de cinq années d'arriérés.
Et si c'est l'acheteur qui décède avant le vendeur ? La dette de rente ne s'éteint pas : elle passe à ses héritiers, qui doivent continuer à verser les arrérages jusqu'au décès du crédirentier. Ce cas de figure, souvent ignoré des acheteurs, est détaillé dans notre article sur le viager sans accord des héritiers.
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Quelle fiscalité pour les arrérages ?
Bonne nouvelle pour le vendeur : les arrérages d'une rente viagère issue d'un viager (« rente viagère à titre onéreux ») ne sont que partiellement imposables. L'article 158-6 du Code général des impôts prévoit qu'une fraction seulement de la rente entre dans le revenu imposable, selon l'âge du vendeur au premier versement — et ce pourcentage est figé à vie :
| Âge au premier versement | Fraction imposable | Fraction exonérée |
|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 30 % |
| De 50 à 59 ans | 50 % | 50 % |
| De 60 à 69 ans | 40 % | 60 % |
| 70 ans et plus | 30 % | 70 % |
La fraction imposable est soumise au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Le montant brut annuel des arrérages se déclare dans les cases 1AW à 1DW de la déclaration de revenus — l'administration applique elle-même l'abattement.
Exemple. Madame R., 75 ans au premier versement, perçoit 9 540 € d'arrérages par an. Seuls 30 %, soit 2 862 €, sont imposables. Le reste — 6 678 € — est définitivement exonéré.
Le bouquet, lui, n'est pas un revenu : il relève du régime des plus-values immobilières, avec exonération totale si le bien vendu était la résidence principale. Pour le détail complet, voyez notre guide sur la fiscalité du viager.
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Accéder au simulateur viager gratuit →Questions fréquentes
Arrérages de rente : vos questions
La rente viagère est le droit de percevoir un revenu à vie ; les arrérages sont les versements périodiques qui l'exécutent. Une rente de 9 600 € par an versée mensuellement se traduit par douze arrérages de 800 €.
Oui, c'est le principe même du viager : les arrérages sont dus jusqu'au décès du crédirentier, quelle que soit la durée. Le dernier arrérage est calculé au prorata des jours vécus, sauf si l'acte prévoit un paiement d'avance.
Dans la quasi-totalité des cas, oui : une clause d'indexation revalorise la rente chaque année, généralement selon l'indice INSEE des prix à la consommation hors tabac. À défaut de clause, la majoration légale annuelle s'applique (+1,0 % en 2026).
Après mise en demeure restée sans effet, le vendeur peut activer la clause résolutoire de l'acte : la vente est annulée, il récupère son bien et conserve, si l'acte le prévoit à titre d'indemnité, le bouquet et les arrérages déjà perçus. Les arrérages impayés se prescrivent par cinq ans.
Partiellement seulement. Selon l'âge du vendeur au premier versement, 30 % à 70 % de la rente est imposable (30 % seulement à partir de 70 ans). La fraction imposable est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
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