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Taxe foncière et charges en viager occupé : qui paie quoi ?
Le vendeur reste chez lui, l'acheteur devient propriétaire. Alors qui règle la taxe foncière ? Qui paie la toiture quand elle lâche ? Et l'isolation, si le logement est une passoire thermique ?
La plupart des articles sur le sujet répondent à côté. Ils confondent deux droits très différents : l'usufruit et le droit d'usage et d'habitation. Cette confusion change complètement la réponse.
Voici ce que disent vraiment les textes.
Le point qui change tout : DUH ou usufruit ?
Ces deux droits se ressemblent. Ils n'ont pas les mêmes conséquences fiscales.
L'usufruit donne deux pouvoirs : occuper le bien et le louer pour en encaisser les loyers.
Le droit d'usage et d'habitation n'en donne qu'un : occuper. Le vendeur habite chez lui, mais il ne peut pas louer. C'est la formule retenue dans la grande majorité des viagers occupés.
Pourquoi ça compte ? Parce que l'article 1400 du Code général des impôts prévoit une liste d'exceptions au principe « le propriétaire paie ». L'usufruit y figure. Le droit d'usage, non.
L'administration le confirme noir sur blanc. Le BOFiP consacré aux titulaires de droits spéciaux (BOI-IF-TFB-10-20-20, mis à jour le 10 janvier 2019) indique que dans une vente en viager avec réserve du seul droit d'usage et d'habitation, l'acheteur est le redevable légal de la taxe.
Le Conseil d'État l'avait déjà jugé, et deux fois plutôt qu'une : arrêt du 7 décembre 1960 (n° 37988), puis du 25 juillet 1986 (n° 41921). Les règles du Code civil sur le droit d'usage ne font pas de son bénéficiaire un débiteur de la taxe foncière.
Retenez donc l'inverse de ce qu'on lit partout : en viager occupé avec DUH, c'est l'acheteur qui reçoit l'avis de taxe foncière.
Pour creuser la différence entre les deux droits, voyez notre page sur le DUH et l'usufruit.
Ce que votre acte peut changer — et ce qu'il ne changera jamais
Ces règles ne sont pas d'ordre public. Le BOFiP sur les personnes imposables le dit clairement : les parties peuvent convenir d'autre chose entre elles.
Votre notaire peut donc prévoir que le vendeur rembourse tout ou partie de la taxe. C'est valable, et ça se pratique.
Mais attention à la limite. Cette clause ne vaut qu'entre vous deux. Elle n'engage pas le fisc. L'administration s'adresse au redevable légal, point. Si celui-ci ne paie pas, c'est lui qu'elle poursuit — à charge pour lui d'aller réclamer son dû devant le juge civil.
Autrement dit : la clause organise le remboursement, elle ne déplace pas le nom sur l'avis d'imposition.
Les ordures ménagères, l'exception qui suit l'occupant
La TEOM figure sur le même avis que la taxe foncière. Elle est donc due par le même redevable.
Sauf qu'elle fait partie des charges récupérables sur l'occupant, listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Comme un propriétaire la refacture à son locataire, l'acheteur la refacture au vendeur qui occupe.
En pratique, l'acte le prévoit presque toujours ainsi. Les frais de gestion, eux, restent à l'acheteur.
Même logique pour les taxes annexes qui apparaissent sur l'avis : la taxe GEMAPI et les taxes spéciales d'équipement suivent le sort de la taxe foncière. Elles pèsent sur le redevable légal, donc sur l'acheteur en cas de DUH.
Le piège que personne ne signale : l'exonération perdue
Voici le point le plus coûteux de cet article, et le plus ignoré.
Un propriétaire de plus de 75 ans aux revenus modestes est exonéré de taxe foncière sur sa résidence principale (article 1391 du CGI). Les titulaires de l'ASPA ou de l'ASI le sont sans condition de ressources (article 1390). Les titulaires de l'AAH le sont sous condition de revenus.
Le plafond de revenu fiscal de référence s'élève à 12 704 € pour une part, majoré de 3 393 € par demi-part supplémentaire (revenus 2025).
Que se passe-t-il quand ce propriétaire vend en viager occupé avec un DUH ?
Il perd l'exonération. Pour deux raisons qui se cumulent :
1. L'exonération s'apprécie sur le redevable légal. Ici, c'est l'acheteur. Il n'a ni l'âge ni les revenus requis.
2. Le texte réserve l'avantage au propriétaire ou à l'usufruitier qui occupe le logement. Le titulaire d'un DUH n'est ni l'un ni l'autre.
Résultat : une taxe qui ne se payait pas devient une taxe à payer. Elle ne disparaît pas dans l'opération, elle change simplement de main.
Avec un usufruit, la situation s'inverse. Le vendeur reste redevable et occupant : il garde son exonération.
Ce point mérite une vraie discussion avec votre notaire si vous êtes dans ce cas. Une question écrite à l'Assemblée nationale (n° 35641, réponse du 13 avril 2021) rappelle d'ailleurs que les exceptions de l'article 1400 sont limitatives et que le gouvernement n'envisage pas de les élargir.
Les allègements partiels, souvent oubliés
L'exonération totale n'est pas le seul dispositif. Deux autres existent, et ils se perdent de la même façon :
Le dégrèvement de 100 € pour les 65 à 74 ans, sous le même plafond de revenus (article 1391 B du CGI). Il s'applique automatiquement, sans démarche.
Le plafonnement à 50 % des revenus (article 1391 B ter). Si votre taxe foncière dépasse la moitié de vos revenus, l'excédent est dégrevé. Le plafond de revenu fiscal de référence monte ici à 30 083 € pour la première part. Celui-ci demande une réclamation, il n'est pas automatique.
Les charges : la règle des articles 605 et 606
Pour les travaux, le viager occupé copie le rapport propriétaire-locataire.
L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier. Tout le reste relève de l'entretien.
Traduction dans un viager occupé :
L'acheteur paie les travaux qui touchent la structure du bâtiment.
Le vendeur paie l'entretien courant, les petites réparations, l'eau, l'électricité, le chauffage et son assurance habitation.
| Poste | Acheteur | Vendeur |
|---|---|---|
| Taxe foncière (DUH) | Oui | Non |
| Grosses réparations (art. 606) | Oui | Non |
| Entretien courant | Non | Oui |
| TEOM (ordures ménagères) | Avance, puis refacture | Oui |
| Consommations et assurance habitation | Non | Oui |
La liste n'est pas figée
Longtemps, les juges s'en tenaient à la lettre du texte. Ils ont changé d'approche.
Depuis un arrêt du 13 juillet 2005 (Cass. 3e civ., n° 04-13.764), la Cour de cassation retient un critère plus large : une grosse réparation touche l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. L'entretien, lui, sert à maintenir le bien en bon état au quotidien.
Elle l'a confirmé mot pour mot le 21 avril 2022 (n° 21-14.036). Un travail peut donc relever de l'article 606 sans y être cité.
Les cas qui reviennent toujours
La toiture. Refaire la couverture entière, c'est pour l'acheteur. Remplacer trois tuiles ou colmater une fuite, c'est pour le vendeur. L'ampleur tranche, pas le montant.
Le ravalement. Ça dépend. Un simple rafraîchissement des façades reste de l'entretien. Une reprise d'étanchéité ou de fissures qui menacent les murs bascule du côté des grosses réparations.
La chaudière, les fenêtres, la climatisation. En principe de l'entretien : ces équipements ne touchent pas la structure. Mais la jurisprudence varie, et certaines décisions ont qualifié le remplacement complet de grosses réparations.
L'ascenseur. Son remplacement pour vétusté ou mise aux normes n'est pas une réparation locative. Il pèse sur le propriétaire, donc sur l'acheteur.
Les canalisations. Un tuyau accessible sous l'évier, c'est de l'entretien. La même canalisation encastrée dans un mur porteur, dont la réparation impose d'ouvrir la structure, peut devenir une grosse réparation.
Un dernier point utile : l'occupant ne peut pas forcer l'acheteur à réaliser les gros travaux pendant la durée du droit (Cass. 1re civ., 18 décembre 2013, n° 12-18.537). Sauf si l'acte l'y oblige expressément. Voilà pourquoi une clause précise vaut mieux qu'un renvoi vague au Code civil.
Le cas qui monte : DPE et rénovation énergétique
C'est la question la plus nouvelle, et celle sur laquelle vous ne trouverez presque rien ailleurs.
Un logement classé F ou G se loue de plus en plus mal, et les règles se durcissent d'année en année. Qui doit financer les travaux ?
Il n'existe pas de réponse toute faite. Mais la grille des articles 605 et 606 s'applique, et elle donne des repères clairs.
Plutôt à l'acheteur : l'isolation des murs par l'extérieur, la reprise de la toiture avec isolation, tout ce qui touche l'enveloppe du bâtiment. Ces travaux modifient la structure et engagent la solidité générale. Des décisions ont d'ailleurs rangé l'amélioration de l'isolation thermique du côté des grosses réparations.
Plutôt au vendeur : le remplacement de la chaudière, des fenêtres, l'entretien de la ventilation. Ces équipements relèvent de l'entretien courant.
La zone grise : l'isolation des combles, le changement complet des menuiseries à l'échelle du logement. Selon l'ampleur, le juge peut basculer d'un côté ou de l'autre.
Deux précisions qui changent la donne en viager occupé. D'abord, l'obligation de rénover vise surtout la mise en location : un vendeur qui occupe son logement en DUH ne loue pas, il n'est donc pas soumis aux mêmes contraintes. Ensuite, personne ne peut contraindre l'acheteur à engager ces travaux pendant l'occupation.
Conclusion pratique : si vous achetez un bien classé F ou G, chiffrez la rénovation avant de signer et faites-la entrer dans la négociation du bouquet. Si vous vendez, sachez que l'acheteur intégrera ce coût dans son offre.
L'erreur qui coûte cher à la succession
Voici une décision récente que personne ne cite sur ce sujet.
Le 23 octobre 2024, la Cour de cassation (1re civ., n° 22-20.879) a jugé que lorsque l'occupant paie des travaux qui incombaient au nu-propriétaire, l'opération peut constituer une donation indirecte. Rapportable, donc, au moment de la succession.
Le scénario est banal. Le vendeur, attaché à sa maison, fait refaire la toiture à ses frais pour ne pas embêter l'acheteur. Ce geste peut se retourner contre ses héritiers.
La règle à retenir : chacun paie ce qui lui revient. Si l'un veut avancer les frais de l'autre, écrivez-le, et prévoyez le remboursement.
En copropriété
Le syndic n'a qu'un interlocuteur : le propriétaire. Il envoie donc tous les appels de fonds à l'acheteur, qui se fait ensuite rembourser la part récupérable.
La répartition habituelle :
au vendeur occupant : ascenseur, eau, chauffage collectif, entretien des parties communes — les charges récupérables du décret de 1987 ;
à l'acheteur : honoraires de syndic, gros travaux votés en assemblée, et le fonds de travaux.
Le fonds de travaux mérite une mention. Institué par la loi ALUR (articles 14-2 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965), il représente au moins 5 % du budget prévisionnel. Il reste attaché au lot et n'est pas récupérable sur l'occupant. Il pèse donc sur l'acheteur, sans retour possible s'il revend.
Ce que votre acte doit dire
Aucun texte n'impose une répartition précise. C'est l'acte qui fait loi entre vous. Il doit donc trancher chaque poste, sans zone grise :
- qui règle la taxe foncière, et selon quelles modalités de remboursement éventuel ;
- qui règle la TEOM et les taxes annexes ;
- où passe la frontière entre gros travaux et entretien, avec des exemples concrets ;
- qui finance une éventuelle rénovation énergétique ;
- qui paie les charges de copropriété et le fonds de travaux ;
- qui souscrit quelle assurance ;
- comment se répartit la taxe l'année de la vente.
Cette répartition pèse sur le prix. Plus l'acheteur assume de charges, plus il en tient compte dans le bouquet et la rente qu'il propose. Notre simulateur viager et le barème Daubry vous donnent une première idée du calcul.
Les autres impôts à ne pas oublier
L'IFI. En principe, l'usufruitier déclare le bien en pleine propriété. Le viager échappe à cette règle : quand l'acquéreur n'est pas un héritier présomptif, chacun déclare sa part selon le barème de l'article 669 du CGI. Le vendeur déclare la valeur de son droit, l'acheteur celle de la nue-propriété.
La rente. Seule une fraction est imposable, et elle est figée à vie selon votre âge au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans. Cette fraction supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux à 17,2 %. D'où l'intérêt d'attendre 70 ans révolus. Détails sur notre page fiscalité du viager.
Le bouquet. Il échappe à l'impôt quand il provient de la vente de votre résidence principale. C'est la somme que vous encaissez nette, le jour de la signature.
La taxe d'habitation. Supprimée sur la résidence principale. Elle reste due sur une résidence secondaire, par l'occupant au 1er janvier.
Les cas particuliers
Viager sans rente. Même répartition. Le bouquet unique ne change rien aux charges. Voir le viager sans rente.
Vente à terme occupée. Charges réparties comme en viager occupé. La différence tient au paiement, échelonné sur une durée fixée d'avance. Voir la vente à terme.
Viager libre. L'acheteur occupe ou loue. Il paie tout : taxe foncière, charges, travaux.
Décès du vendeur en cours d'année. Celui qui était redevable au 1er janvier reste débiteur pour l'année entière. L'acheteur récupère la pleine propriété.
Départ en maison de retraite. Si l'acte prévoit une clause de libération anticipée, le droit d'occupation s'éteint. La rente est majorée, souvent de 20 à 30 %, et toutes les charges passent à l'acheteur. Sans cette clause, rien n'est automatique : faites-la inscrire.
Viager sur deux têtes. Le droit d'occupation dure jusqu'au décès du dernier survivant. Les charges suivent la même logique pendant toute cette période.
Les chiffres 2026
Les bases de calcul de la taxe foncière augmentent de 0,8 % en 2026 (coefficient 1,008, article 1518 bis du CGI). C'est la plus faible hausse depuis 2021, après 1,7 % en 2025, 3,9 % en 2024 et 7,1 % en 2023. Les communes ajoutent ensuite leur propre variation de taux.
La révision générale des valeurs locatives des logements, un temps annoncée pour 2026, a été reportée. Les bases restent donc calculées sur des valeurs anciennes, simplement revalorisées chaque année.
Côté marché, le viager représente environ 5 500 à 6 000 ventes par an en France, soit moins de 1 % des transactions immobilières. La répartition : 65 % de viager occupé, 14 % de viager libre, 11 % de nue-propriété avec usufruit et 10 % de vente à terme. Le bouquet moyen en viager occupé tourne autour de 61 000 € et la rente autour de 620 € par mois (Observatoire Viagimmo 2025).
Questions fréquentes
Taxe foncière et charges : vos questions
Non. L'acte l'engage. En cas de refus, l'acheteur peut agir devant le juge civil. Un non-paiement de rente peut même déclencher la clause résolutoire (article 1978 du Code civil).
Seulement s'il tire du bien des revenus fonciers imposables. Un viager occupé n'en produit pas : pas de déduction.
Celui qui était propriétaire au 1er janvier. L'acte prévoit en général une répartition au prorata entre vous.
Avec un DUH, l'exonération est perdue. Avec un usufruit, elle est conservée. Voir plus haut.
L'isolation de l'enveloppe du bâtiment penche vers l'acheteur, la chaudière et les fenêtres vers le vendeur. Et personne ne peut contraindre l'acheteur à les engager pendant l'occupation.
Le vendeur assure son occupation. L'acheteur peut prendre une assurance propriétaire non occupant. Les deux sont utiles.
Avec un DUH, non. Avec un usufruit, oui. Encore une conséquence du choix initial.
À retenir
Vérifiez d'abord la nature du droit réservé. DUH ou usufruit : c'est ce mot dans l'acte qui détermine qui reçoit l'avis de taxe foncière, qui garde une exonération, et qui déclare quoi à l'IFI.
Ensuite, exigez une clause de répartition détaillée. Le Code civil donne un cadre, il ne règle pas les cas litigieux. Votre acte, oui.
Sources
- Code général des impôts, article 1400 — Légifrance
- Code civil, article 606 — Légifrance
- BOFiP, BOI-IF-TFB-10-20-20, imposition des titulaires de droits spéciaux (10 janvier 2019)
- BOFiP, BOI-IF-TFB-10-20, personnes imposables (10 janvier 2019)
- BOFiP, BOI-IF-TFB-10-50-40, exonération liée à la qualité du propriétaire (22 décembre 2020)
- Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-14.036 — Légifrance
- Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-13.764
- Cass. 1re civ., 18 décembre 2013, n° 12-18.537
- Cass. 1re civ., 23 octobre 2024, n° 22-20.879
- CE, 7 décembre 1960, n° 37988 et CE, 25 juillet 1986, n° 41921
- Question écrite AN n° 35641, réponse publiée au JO du 13 avril 2021
- Code général des impôts, articles 1390, 1391, 1391 B, 1391 B ter, 1417, 1518 bis, 158-6, 669, 968
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-2 et 14-2-1
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987, charges récupérables
- INSEE, indice des prix à la consommation harmonisé, novembre 2025
- Observatoire Viagimmo 2025, données de marché
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