Le meilleur simulateur viager en ligne : calculez gratuitement bouquet, rente, DUH et décote pour un viager libre ou occupé, 1 ou 2 têtes.
Le calcul d'un viager repose sur deux variables fondamentales : la valeur vénale du bien et l'espérance de vie du vendeur. Ces deux données déterminent le bouquet (capital comptant) et la rente (versement mensuel à vie).
La valeur vénale est le prix que le bien obtiendrait sur le marché libre. Elle est déterminée par comparaison avec les transactions récentes dans le secteur. C'est la base de départ de tout calcul viager.
En viager occupé, on déduit le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) de la valeur vénale. Le coefficient DUH dépend de l'âge et du sexe du vendeur selon la table Daubry. En savoir plus sur le calcul du DUH.
Le bouquet viager représente généralement 20 à 40 % de la valeur de référence (vénale en libre, occupée en occupé). Son montant est librement négocié entre les parties.
La rente viagère = (Valeur de référence − Bouquet) ÷ Espérance de vie (ans) ÷ 12. L'espérance de vie est tirée des tables INSEE selon l'âge et le sexe.
Ce tableau donne les grandes fourchettes de décote DUH et d'espérance de vie par âge :
| Âge | DUH Homme | DUH Femme | Esp. vie H | Esp. vie F |
|---|---|---|---|---|
| 60 ans | 50 % | 53 % | 23,5 ans | 27,2 ans |
| 65 ans | 45 % | 49 % | 19,3 ans | 22,7 ans |
| 70 ans | 40 % | 44 % | 15,4 ans | 18,5 ans |
| 75 ans | 35 % | 40 % | 11,8 ans | 14,5 ans |
| 80 ans | 28 % | 33 % | 8,7 ans | 10,9 ans |
| 85 ans | 22 % | 27 % | 6,2 ans | 7,8 ans |
| 90 ans | 15 % | 20 % | 4,2 ans | 5,3 ans |
| 95 ans | 10 % | 14 % | 2,9 ans | 3,5 ans |
Pour le barème complet avec toutes les données : barème viager gratuit 2026.
Viager occupé : DUH 40 % = 160 000 €. Valeur occupée = 240 000 €. Bouquet 30 % = 72 000 €. Rente ≈ 939 €/mois.
Viager occupé 2 têtes : DUH combiné ≈ 50 %. Valeur occupée = 150 000 €. Bouquet 25 % = 37 500 €. Rente ≈ 481 €/mois.
Viager occupé : DUH 28 % = 56 000 €. Valeur occupée = 144 000 €. Bouquet 35 % = 50 400 €. Rente ≈ 904 €/mois.
Ces exemples sont indicatifs. Simulation vente en viager pour votre cas précis.
Notre simulateur utilise les tables d'espérance de vie INSEE et la table DUH Daubry. Entrez la valeur vénale du bien, l'âge et le sexe du vendeur (1 ou 2 têtes), le type de viager et le taux de bouquet souhaité. Le simulateur calcule instantanément la valeur occupée, le DUH, le bouquet et la rente mensuelle.
Le simulateur donne une estimation de premier niveau très utile pour cadrer un projet. Pour une estimation précise engageant une transaction réelle, il faut tenir compte des spécificités du bien, du marché local et de la situation personnelle des parties. Contactez nos experts pour une estimation personnalisée.
L'INSEE publie chaque année des tables de mortalité qui donnent l'espérance de vie résiduelle selon l'âge et le sexe. Pour un viager à 2 têtes, nous calculons l'espérance du dernier survivant. Ces données actualisées sont intégrées dans notre simulateur.
En viager libre, la base de calcul est la valeur vénale directe sans décote DUH. En viager occupé, nous appliquons d'abord le coefficient DUH selon l'âge pour obtenir la valeur occupée, qui est la vraie base du calcul. La rente est toujours plus faible en viager occupé pour un même bouquet.
Rente mensuelle = (Valeur de référence − Bouquet) ÷ Espérance de vie (années) ÷ 12. La valeur de référence est la valeur vénale en libre ou la valeur occupée en occupé. L'espérance de vie est celle de l'INSEE selon l'âge et le sexe du vendeur.
Oui, notre simulateur prend en charge les viagers sur 2 têtes (couple). Entrez l'âge et le sexe des deux vendeurs. Le simulateur calcule l'espérance du dernier survivant selon la formule : EV_combinée ≈ EV1 + EV2 − min(EV1,EV2) × 0,7.
Le simulateur calcule la rente de base non indexée. Dans la réalité, la rente est indexée chaque année sur l'indice du coût de la construction (ICC) ou un autre indice prévu au contrat. Cette indexation, généralement de 1 à 3 % par an, fait augmenter progressivement la rente mais n'est pas modélisée dans la simulation de base.
Nos experts affinent votre simulation selon les spécificités de votre bien et de votre marché local.