SIMULATEUR · VIAGER COMPLET · 1 OU 2 TÊTES
Simulateur viager — bouquet, rente et décote en direct.
Calculez tout votre viager en une fois : valeur du bien, décote d'occupation, bouquet recommandé et rente viagère mensuelle. Viager occupé ou libre, une personne ou un couple (2 têtes), avec la méthode économique cohérente (capital ÷ annuité actualisée, tables INSEE).
Simulateur complet
Calculez votre viager.
En trois étapes : le bien, le(s) vendeur(s), puis les réglages. Nous calculons le bouquet recommandé et la rente, ajustables au curseur.
Réglages avancés
Volet fiscal — barème 669 (donation / succession)
Répartition fiscale de la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété (article 669 du CGI). Ce volet est distinct de la valeur économique du prix ci-dessus : il sert pour une donation ou une succession, pas pour fixer le prix du viager.
01
L’essentiel du calcul viager
Deux composantes
Le prix d'un viager se partage entre le bouquet (capital comptant) et la rente viagère versée à vie.
Occupé ou libre
En occupé, une décote d'occupation réduit la base ; en libre, la base est la valeur vénale pleine.
1 ou 2 têtes
Sur un couple, la rente court jusqu'au dernier survivant : elle est plus basse qu'en une seule tête.
Méthode économique
Capital ÷ annuité viagère actualisée (tables INSEE), et non une simple division par l'espérance de vie.
Estimation par commune
La valeur du bien peut être estimée à partir des ventes réelles (DVF) de votre commune, avec indice de fiabilité.
Arbitrage bouquet/rente
Le curseur ajuste en direct : plus de bouquet, moins de rente — et inversement.
02
Qu’est-ce qu’un viager occupé ou libre ?
La vente en viager consiste à céder un bien contre un capital immédiat (le bouquet) et/ou une rente viagère versée jusqu'au décès du vendeur (le crédirentier). Deux grandes formes coexistent :
- Viager occupé : le vendeur conserve l'usage du logement (droit d'usage et d'habitation ou usufruit). On applique une décote d'occupation, qui réduit la base de calcul. C'est la forme la plus courante.
- Viager libre : l'acheteur dispose immédiatement du bien (il peut l'habiter ou le louer). Pas de décote : la base est la valeur vénale pleine.
Le simulateur gère les deux cas ainsi que la vente sur 2 têtes (couple), où la rente est due jusqu'au dernier survivant.
03
Comment se calcule un viager complet
La méthode est économique et cohérente sur tout le site : elle actualise les probabilités de survie plutôt que de diviser par l'espérance de vie brute.
- Valeur du bien. Valeur vénale libre, saisie ou estimée via les ventes DVF de la commune.
- Décote d'occupation (viager occupé). Décote = valeur × taux locatif × annuité viagère actualisée (ä). La valeur occupée = valeur − décote. En viager libre, on garde la valeur pleine.
- Bouquet. Capital comptant, typiquement 20 à 40 % de la base. Le solde est le capital à convertir en rente.
- Rente. Rente annuelle = capital restant ÷ annuité viagère actualisée (ä) ; montant des arrérages mensuels = ÷ 12.
Exemple (femme 75 ans, occupé, 400 000 €) : décote ≈ 147 040 € (37 %) → valeur occupée 252 960 € → bouquet 30 % = 75 888 € → capital 177 072 € → rente 1 204 €/mois (annuité ä ≈ 12,25).
Notre simulateur effectue automatiquement cet enchaînement via notre moteur actuariel. Pour aller dans le détail : calcul du bouquet et calcul de la rente viagère.
04
Viager 1 tête vs 2 têtes (couple)
Sur un couple, la rente est versée jusqu'au dernier survivant. L'annuité viagère est donc calculée sur la survie conjointe (au moins un des deux en vie), plus longue — donc la rente est plus basse à capital égal.
| Configuration | Valeur occupée | Annuité ä | Bouquet 30 % | Rente mensuelle |
|---|---|---|---|---|
| Femme 78 ans (1 tête) | 271 081 € | 10,74 | 81 324 € | 1 472 € |
| Couple H80 / F78 (2 têtes) | 255 144 € | 12,07 | 76 543 € | 1 233 € |
Chiffres générés par notre moteur actuariel (API). Sur le couple, la rente baisse (− 16 %) car elle court plus longtemps.
05
Le bouquet et l'arbitrage bouquet/rente
Le bouquet est le capital versé comptant à la signature. Il est librement négocié, généralement entre 20 et 40 % de la valeur de référence. C'est le premier levier d'arbitrage du vendeur :
- Gros bouquet → capital immédiat important, mais rente plus faible.
- Petit bouquet → rente maximale à vie, mais peu de capital au départ.
- Bouquet à 100 % → plus de rente : c'est le viager sans rente.
Dans le simulateur, le curseur recalcule la rente en direct quand vous déplacez le bouquet entre 0 et la valeur de référence. Approfondir : page dédiée au bouquet.
06
Fiscalité du viager — les repères
La fiscalité dépend de chaque composante. Le simulateur peut aussi afficher la répartition fiscale usufruit / nue-propriété (barème 669), utile pour une donation ou une succession.
Le bouquet
Régime des plus-values immobilières ; exonéré si résidence principale (art. 150 U II CGI). Détails : page bouquet.
La rente
Imposable pour une fraction seulement, selon l'âge au 1er versement (art. 158-6 CGI). Détails : page rente viagère.
Barème 669 (usufruit)
Pour donation/succession, la valeur de l'usufruit dépend de l'âge (art. 669 CGI). Guide complet : fiscalité du viager.
07
Exemples chiffrés détaillés
Bouquet recommandé (30 %) et rente, calculés par notre moteur actuariel (taux 3 %, tables INSEE).
Femme 75 — Occupé — 400 000 €
Val. occupée 252 960 € · Bouquet 75 888 € · Rente 1 204 €/mois · ä 12,25.
Homme 70 — Libre — 300 000 €
Base 300 000 € · Bouquet 90 000 € · Rente 1 389 €/mois · ä 12,60.
Couple H80/F78 — Occupé — 400 000 €
Val. occupée 255 144 € · Bouquet 76 543 € · Rente 1 233 €/mois · ä 12,07.
Couple H72/F70 — Occupé — 500 000 €
Val. occupée 258 366 € · Bouquet 77 510 € · Rente 936 €/mois · ä 16,11.
Chiffres indicatifs générés via l'API. Pour votre situation : simulateur viager.
Questions fréquentes
Le calcul du viager : vos questions
Il enchaîne tout le calcul d'un viager : valeur du bien, décote d'occupation, bouquet recommandé et rente viagère mensuelle, en occupé ou libre, 1 ou 2 têtes. Un curseur permet d'arbitrer entre bouquet et rente.
Valeur du bien, puis (en occupé) décote = valeur × taux locatif × annuité actualisée → valeur occupée. On retire le bouquet, et le capital restant devient une rente : rente annuelle = capital ÷ annuité, mensuelle ÷ 12. Accéder au simulateur →
En occupé, le vendeur garde l'usage du bien : on applique une décote d'occupation, la base est réduite. En libre, l'acheteur dispose du bien tout de suite : base = valeur vénale pleine.
La rente est versée jusqu'au décès du dernier survivant. L'annuité est calculée sur la survie conjointe, plus longue qu'une tête seule : à capital égal, la rente 2 têtes est plus basse.
Non, il est librement négocié (typiquement 20 à 40 %). Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible. À 100 %, il n'y a plus de rente (viager sans rente).
Vous pouvez saisir la valeur, ou l'estimer via votre commune : le simulateur interroge les ventes réelles (DVF) pour un prix au m² médian × la surface, avec un indice de fiabilité selon le nombre de ventes.
Diviser par l'espérance de vie brute ignore l'actualisation. La méthode économique divise par une annuité actualisée (ä), toujours inférieure à l'espérance de vie, pour un résultat plus juste et cohérent sur tout le site.
Ressources
Approfondir le calcul viager
Calcul du bouquet
Bouquet recommandé, arbitrage bouquet/rente, fiscalité — avec simulateur dédié.
Calcul de la rente viagère
Convertir un capital en rente, rente par âge/sexe, revalorisation, fiscalité.
Barème viager 2026
Tables complètes DUH et espérance de vie INSEE, barème Daubry.
Décote DUH
Calcul du Droit d'Usage et d'Habitation et de la valeur occupée.
Fiscalité du viager 2026
Bouquet, rente, barème 669, IFI — sourcé Légifrance.
Calcul viager — vue d'ensemble
Toutes les méthodes de calcul du viager réunies.
Quel âge pour vendre en viager
Comment l'âge du vendeur change le bouquet, la rente et la fiscalité.
Sources
Sources officielles consultées
- INSEE — Tables de mortalité (espérance de vie par âge et sexe)
- DVF (DGFiP / Etalab) — Demandes de valeurs foncières géolocalisées, base des prix au m²
- Légifrance — Code général des impôts, article 669 (barème de l'usufruit)
- Légifrance — CGI article 158-6 (fiscalité de la rente viagère)
Cette page est informative et ne se substitue pas au conseil d'un notaire. Les montants calculés sont indicatifs ; le montant réel du bouquet et de la rente est fixé par le notaire selon le contrat.
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