Simulateur viager 100 % gratuit basé sur les tables INSEE et le barème Daubry : calculez bouquet, rente, DUH et décote pour un viager libre ou occupé, 1 ou 2 têtes.
Le calcul d'un viager repose sur deux variables fondamentales : la valeur vénale du bien et l'espérance de vie du vendeur. Ces deux données déterminent le bouquet (capital comptant) et la rente (versement mensuel à vie). La distinction entre DUH et usufruit est essentielle pour un calcul précis. Pour une vue d'ensemble, consultez aussi notre page principale calcul viager.
La valeur vénale est le prix que le bien obtiendrait sur le marché libre. Elle est déterminée par comparaison avec les transactions récentes dans le secteur. C'est la base de départ de tout calcul viager.
En viager occupé, on déduit le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) de la valeur vénale. Le coefficient DUH dépend de l'âge et du sexe du vendeur selon la table Daubry. En savoir plus sur le calcul du DUH.
Le bouquet viager représente généralement 20 à 40 % de la valeur de référence (vénale en libre, occupée en occupé). Son montant est librement négocié entre les parties.
La rente viagère = (Valeur de référence − Bouquet) ÷ Espérance de vie (ans) ÷ 12. L'espérance de vie est tirée des tables INSEE selon l'âge et le sexe.
Le viager occupé est le plus courant en France. Le vendeur (crédirentier) reste dans le logement jusqu'à son décès, et l'acheteur (débirentier) en devient propriétaire avec une décote sur la valeur vénale, appelée DUH (Droit d'Usage et d'Habitation).
Partir de la valeur vénale du bien en pleine propriété.
Calculer le DUH selon l'âge et le sexe du vendeur (table Daubry).
Obtenir la valeur occupée = valeur vénale − DUH.
Définir le bouquet (typiquement 20 à 40 % de la valeur occupée).
Calculer la rente mensuelle = (valeur occupée − bouquet) ÷ espérance de vie ÷ 12.
En viager libre, le vendeur quitte le logement et l'acheteur en prend immédiatement possession. Il peut l'occuper ou le louer. Le calcul est plus simple : pas de décote DUH, le bouquet et la rente sont calculés directement sur la valeur vénale.
Valeur de référence = valeur vénale (pas de décote DUH).
Bouquet librement négocié (20 à 40 % généralement).
Rente mensuelle = (valeur vénale − bouquet) ÷ espérance de vie ÷ 12.
Le viager à 2 têtes (ou viager couple) prévoit que la rente continue d'être versée tant que l'un des deux vendeurs est en vie. Le calcul prend donc en compte l'espérance de vie du dernier survivant, qui est plus longue que celle d'une seule personne.
Cette approximation reflète le fait que le dernier survivant vivra plus longtemps que le plus âgé seul.
Pour un même bien et un même âge, la rente d'un viager 2 têtes est 15 à 25 % plus faible qu'un viager 1 tête : c'est la contrepartie de la couverture du conjoint survivant.
Ce tableau donne les grandes fourchettes de décote DUH et d'espérance de vie par âge :
| Âge | DUH Homme | DUH Femme | Esp. vie H | Esp. vie F |
|---|---|---|---|---|
| 60 ans | 50 % | 53 % | 23,5 ans | 27,2 ans |
| 65 ans | 45 % | 49 % | 19,3 ans | 22,7 ans |
| 70 ans | 40 % | 44 % | 15,4 ans | 18,5 ans |
| 75 ans | 35 % | 40 % | 11,8 ans | 14,5 ans |
| 80 ans | 28 % | 33 % | 8,7 ans | 10,9 ans |
| 85 ans | 22 % | 27 % | 6,2 ans | 7,8 ans |
| 90 ans | 15 % | 20 % | 4,2 ans | 5,3 ans |
| 95 ans | 10 % | 14 % | 2,9 ans | 3,5 ans |
Sources : barème Daubry pour le DUH, tables de mortalité INSEE pour l'espérance de vie.
Pour le barème complet avec toutes les données : barème viager gratuit 2026.
Bouquet 30 %, viager occupé, vendeur célibataire :
| Âge | Sexe | Valeur vénale | Valeur occupée | Bouquet | Rente/mois |
|---|---|---|---|---|---|
| 65 ans | F | 300 000 € | 153 000 € | 45 900 € | 393 € |
| 70 ans | F | 400 000 € | 224 000 € | 67 200 € | 706 € |
| 75 ans | F | 500 000 € | 300 000 € | 90 000 € | 1 207 € |
| 80 ans | F | 600 000 € | 402 000 € | 120 600 € | 2 152 € |
| 65 ans | H | 300 000 € | 165 000 € | 49 500 € | 499 € |
| 70 ans | H | 400 000 € | 240 000 € | 72 000 € | 910 € |
| 75 ans | H | 500 000 € | 325 000 € | 97 500 € | 1 605 € |
| 80 ans | H | 600 000 € | 432 000 € | 129 600 € | 2 897 € |
Vous envisagez de vendre en viager ? Le simulateur permet d'estimer en quelques clics les revenus que vous pouvez tirer de la vente : un bouquet versé à la signature et une rente mensuelle à vie.
Plus il est élevé, plus la rente mensuelle est forte — la durée prévisible de versement est plus courte.
À âge égal, les femmes ont une espérance de vie plus longue, donc une rente mensuelle plus faible.
Un bouquet élevé réduit la rente mensuelle, et inversement. À vous de choisir l'équilibre.
Pour une estimation viager personnalisée incluant les spécificités de votre bien et de votre marché local, contactez nos experts.
Viager occupé
Viager occupé 2 têtes
Viager occupé
Ces exemples sont indicatifs. Simulation vente en viager pour votre cas précis.
Notre simulateur reproduit les calculs des tableurs Excel professionnels : tables INSEE, barème Daubry, DUH, espérance de vie. Instantané, gratuit, accessible 24h/24, sans téléchargement.
Les tableurs Excel viager (souvent payants ou réservés aux professionnels) appliquent les mêmes formules. Notre simulateur intègre directement ces formules avec les tables actualisées.
Un notaire utilise les mêmes bases de calcul (Daubry, INSEE) mais ajoute son expertise sur le marché local, l'état réel du bien et les clauses contractuelles spécifiques. Notre simulateur cadre le projet en amont du rendez-vous.
Le terme « calculatrice viager » ou « calculette viager » désigne la même chose qu'un simulateur : un outil qui calcule bouquet et rente à partir de la valeur, de l'âge et du sexe du vendeur.
Notre simulateur utilise les tables d'espérance de vie INSEE et la table DUH Daubry. Entrez la valeur vénale du bien, l'âge et le sexe du vendeur (1 ou 2 têtes), le type de viager et le taux de bouquet souhaité. Le simulateur calcule instantanément la valeur occupée, le DUH, le bouquet et la rente mensuelle.
Le simulateur donne une estimation de premier niveau très utile pour cadrer un projet. Pour une estimation précise engageant une transaction réelle, il faut tenir compte des spécificités du bien, du marché local et de la situation personnelle des parties. Contactez nos experts pour une estimation personnalisée.
L'INSEE publie chaque année des tables de mortalité qui donnent l'espérance de vie résiduelle selon l'âge et le sexe. Pour un viager à 2 têtes, nous calculons l'espérance du dernier survivant. Ces données actualisées sont intégrées dans notre simulateur.
En viager libre, la base de calcul est la valeur vénale directe sans décote DUH. En viager occupé, nous appliquons d'abord le coefficient DUH selon l'âge pour obtenir la valeur occupée, qui est la vraie base du calcul. La rente est toujours plus faible en viager occupé pour un même bouquet.
Rente mensuelle = (Valeur de référence − Bouquet) ÷ Espérance de vie (années) ÷ 12. La valeur de référence est la valeur vénale en libre ou la valeur occupée en occupé. L'espérance de vie est celle de l'INSEE selon l'âge et le sexe du vendeur.
Oui, notre simulateur prend en charge les viagers sur 2 têtes (couple). Entrez l'âge et le sexe des deux vendeurs. Le simulateur calcule l'espérance du dernier survivant selon la formule : EV_combinée ≈ EV1 + EV2 − min(EV1,EV2) × 0,7.
Le simulateur calcule la rente de base non indexée. Dans la réalité, la rente est indexée chaque année sur l'indice du coût de la construction (ICC) ou un autre indice prévu au contrat. Cette indexation, généralement de 1 à 3 % par an, fait augmenter progressivement la rente mais n'est pas modélisée dans la simulation de base.
Oui. Le simulateur viager Auguste Viager est 100 % gratuit, sans inscription, sans engagement. Aucune donnée personnelle n'est demandée pour utiliser le calcul. Vous obtenez instantanément bouquet, rente et DUH.
Notre simulateur en ligne reproduit exactement les calculs d'un tableur Excel viager (formules de la table Daubry et des espérances de vie INSEE). Pour télécharger un tableau de calcul viager au format PDF/Excel, consultez notre page barème Daubry.
Le simulateur utilise les mêmes bases de calcul qu'un notaire : valeur vénale, espérance de vie INSEE selon âge et sexe, barème Daubry pour le DUH. Le notaire ajoute en plus l'analyse du marché local, l'état du bien et les clauses contractuelles spécifiques.
Les tables complètes de DUH et d'espérance de vie utilisées par notre simulateur — gratuit et téléchargeable.
Comment fixer le bouquet ? Quelle proportion ? Méthode détaillée et exemples chiffrés.
Tout sur le Droit d'Usage et d'Habitation : barème, calcul, différence avec l'usufruit.
Abattement rente, exonération bouquet, IFI, plus-value — guide complet sourcé.
6 rue d'Armaillé, 75017 Paris
Tél. : 01 40 08 90 00
E-mail : contact@auguste-viager.com
Horaires : lundi au vendredi, 9h00–18h30
Nos experts affinent votre simulation selon les spécificités de votre bien et de votre marché local.