Vendre en viager

Ce qu'est vraiment une vente en viager

Le viager est une vente immobilière classique sur un point : la propriété change de mains le jour de la signature. Elle s'en éloigne sur deux autres.

Le prix se paie en deux temps. Un capital versé à la signature, appelé le bouquet. Puis une rente mensuelle, versée jusqu'à votre décès. Vous êtes le crédirentier, l'acheteur le débirentier.

Et le montant total reste inconnu. Personne ne sait combien de mensualités seront versées. C'est ce qu'on appelle l'aléa, et le Code civil en fait la condition de validité du contrat, aux articles 1968 à 1983. Sans aléa réel, la vente peut être annulée. L'article 1975 prévoit d'ailleurs la nullité si le vendeur décède dans les vingt jours d'une maladie connue au moment de la vente.

Ce que vous perdez, et ce qui peut mal tourner

Les autres limites :

• L'acheteur peut cesser de payer. Le risque existe. Il se couvre par une clause résolutoire, qui vous permet de reprendre le bien, et par le privilège du vendeur inscrit chez le notaire.
• Vous vendez moins cher qu'au prix du marché. La décote d'occupation est la contrepartie de votre maintien dans les lieux.
• Le marché est étroit. Trouver un acquéreur prend plus de temps qu'une vente classique. Comptez trois à six mois.
• Vous restez lié à l'acheteur pendant des années. Travaux, charges, désaccords : la relation dure. Un acte bien rédigé évite l'essentiel des litiges.
• Si vous partez en maison de retraite, rien ne se règle tout seul. Il faut une clause de libération anticipée prévue dès le départ.

Les pièges du viager méritent une lecture attentive avant de vous engager.

1. La valeur vénale. Le prix auquel le bien se vendrait vide, aujourd'hui, sur le marché.

2. La décote d'occupation. Elle correspond à ce que vaut votre droit d'habiter. On l'estime à partir du loyer que rapporterait le logement, projeté sur votre espérance de vie, puis ramené à sa valeur d'aujourd'hui. Plus vous êtes jeune, plus elle est forte.

3. La valeur occupée. Valeur vénale moins décote. C'est le montant réellement payé par l'acheteur.

4. La répartition. Vous décidez avec l'acheteur de la part versée comptant. Le bouquet représente en général 20 à 30 % de la valeur occupée. Le solde devient la rente.

Deux outils servent de repère aux professionnels : le barème Daubry pour l'espérance de vie, et les tables de mortalité de l'INSEE. Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts existe aussi, mais il a été écrit pour les successions et reflète mal la réalité d'une vente.

Ce que vous payez d'impôts

Le bouquet n'est pas un revenu. Vous ne le déclarez pas.

Reste la plus-value immobilière. Si le bien est votre résidence principale, vous en êtes exonéré, quel que soit le montant. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, elle est due, avec exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans.

La rente, elle, s'impose. Mais seulement pour une fraction, fixée par votre âge au premier versement et acquise définitivement.

À 72 ans, sur une rente de 800 €, vous déclarez donc 240 €. Le reste est net.

Le détail figure sur la page consacrée à la fiscalité du viager.

Un point à connaître si l'acheteur est un proche : une vente à un membre de la famille est examinée de près par l'administration. Prix trop bas ou rente symbolique, et l'opération peut être requalifiée en donation déguisée.

Le marché du viager en France

Le viager reste marginal, mais il progresse.

Le 119ᵉ Congrès des notaires, en 2023, estime le nombre de ventes en viager entre 5 000 et 6 000 par an, soit à peine 1 % du marché immobilier français.

L'Observatoire Viagimmo compte pour 2024 environ 5 500 transactions, en hausse de 5 % sur un an, pour plus de 1,6 milliard d'euros. La valeur moyenne du bien vendu s'établit à 295 000 €, et le viager occupé pèse près de 67 % des ventes.

Ces chiffres varient d'une source à l'autre : aucune statistique officielle n'existe, chaque réseau mesure son propre portefeuille. Prenez-les comme des ordres de grandeur.