Les Differents Avantages Fiscaux du Viager , explication de la fiscalité du Viager
Quelle fiscalité et imposition pour le débirentier et le crédirentier ?
Que recherchez vous ?
Quelle fiscalité pour vendre ou acheter en viager ?
La fiscalité du viager est complexe, aussi bien pour le débirentier que pour le crédirentier. Quel est le niveau d’imposition pour le bouquet et la rente ? Auguste Viager et son réseau d’Experts, Fiscalistes et Notaires, vous conseillent pour optimiser votre transaction : abattements, exonérations et autres avantages, Auguste vous explique tout !
Le viager est un outil de transaction immobilière, entre un débirentier
(acheteur) et un crédirentier (vendeur).
Il se compose d’un bouquet s’élevant en moyenne à 30% de la valeur du bien, versé à la
signature de l’Acte Authentique par le débirentier (acheteur), ainsi que d’une
rente, généralement mensuelle, qui sera perçue à vie par le crédirentier
(vendeur).
La fiscalité du viager est intéressante pour le débirentier, mais également pour le
crédirentier. Chacune des parties dispose d’avantages non-négligeables et bien plus
profitables que dans une transaction immobilière traditionnelle. C’est d’ailleurs l’une des
raisons pour laquelle le viager a le vent en poupe cette année. Ce fait
s’explique par la hausse des taux d’intérêts, le durcissement de l’accès au crédit
immobilier, l’augmentation et la multiplication des taxes propriétaires ainsi que par
l’inflation des prix.
Pour les
vendeurs , le viager vous permettra d'augmenter votre pouvoir
d’achat tout en optimisant votre niveau d’imposition, et de réduire
drastiquement vos frais de succession.
Du côté des acheteurs , le viager vous offre la possibilité d’optimiser
vos revenus fiscaux tout en investissant sans frais bancaires.
Néanmoins, profiter de tous ces avantages fiscaux demande une expérience et une expertise
sans faille. Chez Auguste, notre réseau d’Experts en achat et vente viager,
vous pourrez profiter d’une réactivité et d’une expérience sans faille, pour vous garantir
une transaction réussie.
Des questions sur la fiscalité viager ? Auguste vous répond
Imposition et avantage fiscal : retrouvez toutes les informations sur les transactions viagères
Le viager est un outil de vente et d'investissement “gagnant-gagnant”, particulièrement
intéressant fiscalement parlant. Cependant si vous souhaitez vendre ou acheter en
viager, il est important de connaître la fiscalité qui l’encadre. Réelle niche
d’avantages fiscaux, la fiscalité du viager reste pourtant bien trop floue pour les
investisseurs, mais également pour les vendeurs. Il est important de connaître
toutes les modalités afin de conclure son projet d’achat ou de vente en viager.
Auguste vous aide à y voir plus clair, afin que vous choisissiez l’option qui correspond le mieux à votre situation fiscale. Notre réseau d’Experts est à votre disposition et vous accompagne à chaque étape du processus.
La vente en viager offre une fiscalité particulièrement profitable pour
les crédirentiers.
Dans le cas d’une vente en viager de la résidence
principale, le bouquet est exonéré d'impôt.
Comme dans une vente immobilière traditionnelle, les frais
d’enregistrement et de notaire sont entièrement à la charge de
l’acheteur, cela inclut : les honoraires, les droits d’enregistrement,
la taxe de publicité foncière, de possibles taxations complémentaires,
la TVA, les débours et émoluments du notaire pour le remboursement des
dépenses ainsi que les timbres fiscaux.
Enfin, la rente viagère ,
qui correspond au versement perçu par le crédirentier chaque
mois, est également soumise à un abattement fiscal fixé
selon l’âge du vendeur :
- Si le crédirentier à moins de 50 ans, il bénéficie d’un abattement de 30%,
- Si le crédirentier à entre 50 et 59 ans, il bénéficie d’un abattement de 50%,
- Si le crédirentier à entre 60 et 69 ans, il bénéficie d’un abattement de 60%,
- Si le crédirentier à plus de 70 ans, il bénéficie d’un abattement de 70%
Cependant, afin de pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux, il est nécessaire d’avoir une certaine connaissance des lois et une expertise sans faille. Auguste viager met à votre disposition son réseau de spécialistes et de fiscalistes de confiance.
Dans le cas d’un viager occupé et lors de la
négociation des clauses de la vente, le crédirentier peut définir la
répartition des charges, notamment de la taxe foncière et de la taxe
d’habitation. Si aucune clause n’est établie à ce sujet, le crédirentier
aura la responsabilité de payer la taxe d’enlèvement des ordures
ménagères ainsi que la taxe d’habitation. Ce système suit les mêmes
règles que l’immobilier locatif. Cependant, en cas de viager libre,
l’ensemble de ces taxes revient au débirentier.
En effet, les impôts à la charge du vendeur ne s'appliquent qu’en cas de viager ou de vente à terme occupé. Cela inclut notamment :
- Les impôts locaux : Taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- L’impôt sur la fortune : lors d’un viager occupé, seul l’usufruit du bien, c’est-à-dire le Droit d’Usage et d’Habitation du bien, doit être déclaré
-
L’impôt sur le revenu : la rente viagère est imposée mais bénéficie
cependant d’un abattement pouvant aller de 30% à 70%, en fonction de
l’âge du crédirentier.
Le viager occupé permet au crédirentier de conserver l’usufruit de son bien, tout en s’affranchissant des responsabilités fiscales qui incombent le propriétaire. Il est important de tenir compte de votre âge lorsque vous décidez de vendre en viager. En effet, d’un point de vue fiscal, le viager devient plus avantageux à partir de 70 ans.
Acheter en viager présente un attrait particulièrement
avantageux, puisqu’il permet de réaliser un investissement
sécurisé dans la pierre, le tout sans frais bancaires dans le cas où
aucun prêt viager hypothécaire n’est souscrit. En fonction de votre
situation, l’achat en viager permet de réaliser des économies fiscales,
ce qui, dans la conjoncture actuelle, rend cet investissement plus
attractif.
La fiscalité pour le débirentier est particulièrement intéressante en
cas de viager occupé :
- Frais de mutation : lors d’un viager occupé, le coût des frais de notaire, notamment les droits d’enregistrement, sont calculés sur la valeur décotée du bien, ce qui représente 20% à 30% d’économie
- Impôts locaux : le débirentier pourra déduire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOEM) de la taxe foncière, car cette dernière est à la charge du vendeur (toujours dans le cadre d’un viager occupé)
-
L'impôt sur la fortune : l’IFI est divisé entre le débirentier et le
crédirentier. Pour l'acquéreur, l'impôt sur la fortune est calculé
uniquement sur la nue-propriété du bien, ce qui représente une
économie notable.
N’oubliez pas de prendre en compte que lorsque le débirentier est l’un des héritiers présomptifs du vendeur, ce dernier sera imposé sur la pleine propriété du bien qui comprend aussi bien l’usufruit que la nue-propriété. Il sera donc responsable de l’entièreté de l’IFI imposé au bien.
Le bouquet viager est une somme basée sur un pourcentage de la
valeur du bien, qui est versé par le débirentier au
crédirentier, au moment de la signature de l’acte authentique chez le
notaire. Viendra s’ajouter à ce capital les rentes viagères que le
crédirentier touchera périodiquement (tous les mois, trimestres ou
années) et à vie.
Le bouquet n’est soumis à aucun impôt, le vendeur touche l’entièreté du
montant fixé. Il s’agit de l’un des nombreux avantages de la
vente en viager, le crédirentier touche immédiatement un
capital important, de 5% à 40% de la valeur vénale de son bien.
Percevoir le bouquet permet au vendeur d’assainir sa situation
financière, d’améliorer son quotidien ou bien de réaliser une donation à
sa descendance afin d’éviter tout frais de succession.
Les règles fiscales ne sont pas les mêmes pour un viager libre,
par rapport à un viager occupé. Pour le vendeur, la rente constitue un
revenu imposable. Pour l’acheteur, le calcul de la plus-value à la
revente n’est pas la même si l’opération intervient avant ou après le
décès du crédirentier.
Lorsque le débirentier décide de revendre son bien acquis en viager, le prix d’acquisition de ce dernier est calculé sur la somme totale des rentes versées au crédirentier, additionnée au montant du bouquet. Si le débirentier souhaite revendre le bien avant la fin des versements de la rente, le prix d’acquisition sera calculé sur :
- La somme des rentes déjà versée
- La valeur en capital de la rente à la date de la revente
- La somme du bouquet versée.
La plus-value réalisée sera alors soumise aux mêmes taxes qu’une vente immobilière classique :
- 19% d’impôts
- 17,2% de prélèvements sociaux.
À partir de la cinquième année, la plus-value bénéficie d’un abattement
pour arriver à une exonération totale d’impôt après 22 ans, ainsi que
d’une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Auguste vous aide à y voir plus clair afin que vous choisissiez
l’option qui correspond le mieux à vos besoins, et cela
même en cas de changement de situation. Notre réseau d’Experts est à
votre disposition et vous accompagne en cas de revente de votre viager
en cours.