Quels sont les pièges à éviter dans le viager ?

Les pièges du viager à éviter pour les acheteurs (débirentiers)

Le viager a en effet refroidi nombre d’investisseurs de par ses fausses anecdotes dignes des pires scénarios immobiliers possibles. Le célèbre Viager de Michel Serrault ou encore l’interminable viager de Jeanne Calment, il est clair que ces histoires terrorisent les investisseurs. Cependant, ces anecdotes ne sont qu’exceptions et n'arrivent pas tous les jours. Le viager peut s’avérer être un excellent placement, encore beaucoup trop sous-coté. Toutefois, lorsque vous décidez de vous lancer dans un achat en viager, attention à bien effectuer chaque étape et décision en toute conscience afin de ne pas tomber dans l’un des pièges qu’il peut abriter.

Le bouquet : un capital nécessaire à son financement

Concernant le montant du bouquet, ce dernier doit représenter entre 20% et 40% de la valeur vénale du bien. Néanmoins, si le vendeur est plus âgé de 80 ans, il peut atteindre jusqu’à 50% de cette valeur, n’étant pas finançable par un prêt hypothécaire, il est important d’avoir des fonds assez conséquents afin de pouvoir financer ce dernier.

Viager libre : des revenus locatifs en adéquation avec la rente viagère

Lors d’un viager libre, il est particulièrement profitable de mettre le bien en location dans le but d’en retirer un loyer pour financer la rente viagère. Cependant, ce revenu locatif ne peut être égal ou supérieur à la rente versée chaque mois, sauf lorsque le bouquet est élevé ce qui fait considérablement baisser la valeur de la rente ou lorsque d'importants travaux de rénovation ont été effectués. De plus, lors de l’achat d’un viager libre, renseignez-vous bien sur la valeur libre du bien car c’est sur cette base que sont calculés la rente et le bouquet. Vous pouvez accéder à la valeur des biens similaires environnants grâce au simulateur Patrim du ministère des finances.

Viager occupé : qu’est-ce que la valeur décotée ?

Lors d’un viager occupé, la valeur finale du bien est soumise à une décote sur laquelle sera basé la rente et le bouquet. En cas de libération anticipée, cette rente bénéficiera d’une majoration obligatoire pouvant atteindre 20 % à 30 %.

Barème strict : est-ce possible de négocier un bien en viager ?

Bouquet, rente et valeur occupée d’un bien en viager sont calculés selon le barème d’Aubry 2018. À noter qu’il est toujours possible de négocier la rente et le bouquet, qui sont souvent fixés par un accord commun entre crédirentier et débirentier.

Clause des 20 jours : et si la vente est annulée ?

Si le crédirentier vient à décéder dans les 20 jours après l’achat, la vente est annulée. Mais attention aux clauses de cette règle : Quel point de départ est pris en compte, compromis de vente ou signature de l’acte authentique ? Quelle est la cause du décès ? Ce détail joue dans l’application de cette clause.

Attention aux abus de faiblesse

En tant qu’investisseur, veillez à agir avec prudence pour ne pas tomber dans quelconque situation pouvant être considéré abus de faiblesse. Les sanctions seront drastiques car ce type d’abus est lourdement condamné par la loi.

Bien choisir son notaire

Les ventes en viager ne représentent que 1% de la totalité des transactions immobilières. En moyenne, un notaire ne vend pas plus d’un viager par an. Beaucoup d’entre tendent à déconseiller cet outil par manque de connaissance sur le sujet, il est donc recommandé de faire appel à une plateforme spécialisée qui saura vous mettre en relation avec des notaires qualifiés dans le domaine du viager. On décompte en moyenne entre 3 et 4 vendeurs pour 1 acheteur, ce dernier est donc en position de force. Le viager se démocratise de plus en plus aux vues de l’augmentation des taux d’intérêts et du durcissement d’accès au prêt immobilier. Victime de sa réputation, il représente pourtant un grand nombre d’avantages aussi bien pour l’acheteur que le vendeur. Découvrez nos annonces de bien à vendre en viager en France.

Les pièges du viager à éviter pour les vendeurs (crédirentiers)

Vendre son bien en viager paraît souvent être une solution extrêmement attractive : un capital important et immédiat, un revenu à vie et un affranchissement total ou partiel des charges et taxes propriétaires. Cependant, prenez garde à ne pas tomber dans les pièges que la vente en viager peut dissimuler.

Est-ce le bon moment pour vendre ?

En effet, en tant que vendeur, votre âge influe sévèrement sur le montant de votre rente et du bouquet. Cette rente est également soumise à un abattement, il est parfois donc intéressant d’attendre 70 ans pour vendre et bénéficier alors d’un abattement de 70 % sur la rente viagère. De plus, lors d’une vente en viager d’une résidence secondaire, la plus-value est soumise à l’impôt mais cette dernière peut en être exonérée en fonction de la durée de détention du bien. Il est donc parfois intéressant d’attendre une année de plus avant de vendre.

Réaliser une estimation juste de la rente d’un viager libre

Le montant du bouquet et de la rente peuvent tout deux être négociés par l’acheteur. Il est parfois intéressant de moduler les deux afin d’attirer plus d’investisseurs. Cependant attention à ne pas sous-évaluer votre bien. En effet, lors d’un viager libre, il est nécessaire de réaliser une estimation de la valeur locative du bien car si le nouveau propriétaire décide de mettre le bien en location, les revenus locatifs générés ne peuvent pas dépasser le montant de la rente. Cette estimation permet alors de mieux fixer la valeur de la rente et d’éviter une rente trop basse.

Vérifier la solvabilité du débirentier

Avant de signer, assurez-vous que l’acquéreur est bien solvable. En effet, vous vous engagez à vie avec cette personne. Elle doit être capable d’assurer vos rentes jusqu’au bout. Cela est nécessaire afin de vous éviter toute procédure juridique compliquée, car le viager est censé vous faciliter la vie, et non l’inverse.

Attention aux pièges du viager en famille

Il peut être tentant de vendre en viager à un membre de sa famille, mais cela est fortement déconseillé car de nombreux risques viennent alors s’attacher à la transaction. Si le bien est vendu à un prix dérisoire, les rentes non versées ou une aide financière de la part de l’acquéreur au vendeur (ou vice versa), la vente sera alors qualifiée de donation déguisée et les répercussions juridiques peuvent coûter très cher. De même si le crédirentier décède peu de temps après la concrétisation de la vente et que l’acquéreur connaît l’état de santé du vendeur. Si vous souhaitez tout de même établir un viager en famille, dans les règles, il est conseillé de bien avoir l’accord de tous les héritiers.

Envisager tous les scénarios

Lors d’un viager occupé, vous pouvez libérer votre bien à n’importe quel moment : c’est ce qu’on appelle une libération anticipée. Il est important de prévoir cette libération afin qu’il soit bien mentionné dans l’acte authentique et que vous puissiez bénéficier de la majoration de la rente viagère généralement comprise en 20% et 30%. De même pour la réversion de la rente dans le cas de plusieurs vendeurs : il est nécessaire de prévoir la réversion de la rente viagère au conjoint survivant dans l’acte de vente pour qu’il puisse également en bénéficier à vie.

Bénéficier de la réindexation annuelle de la rente

Ne négligez pas la réindexation de rente viagère chaque année, même si celle-ci est généralement faible, elle permet d’adapter les mensualité à l’évolution du coût de la vie selon l’indice de l’INSEE et sur le long terme, peut s’avérer conséquente. Vendre en viager est sans aucun doute profitable, mais il est important de bien veiller à ne pas tomber dans ces pièges. Il ne faut pas oublier que le viager est fait pour vous faciliter la vie et vous offrir une sérénité financière.