Quel est le montant du bouquet dans un viager ?

Qu’est ce qu’un bouquet viager ?

Lors d’une vente en viager, l’acquéreur (débirentier) se doit de verser une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) ainsi qu’un bouquet au vendeur (crédirentier). Le bouquet est une somme d’argent versée à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le crédirentier bénéficie alors d’un capital immédiat. Ce dernier n’est pas imposable ce qui est particulièrement avantageux pour le vendeur.

Bouquet et principe de propriété

À l’inverse d’une vente immobilière traditionnelle, la somme versée au crédirentier le jour de la signature de l’acte de vente ne peut pas être égale à la valeur totale du bien vendu. Le bouquet représente en moyenne entre 20% et 30% de la valeur vénale (viager libre) ou décoté (viager occupé) du bien en question. Malgré le fait que le débirentier ne verse qu’un pourcentage de la valeur totale du bien, il en devient tout de même propriétaire, comme dans une vente immobilière classique. Dans le cas d’un viager libre, le débirentier jouit de la nue-propriété ainsi que l’usufruit du bien immédiatement après la vente effectuée, tout comme dans une vente immobilière normale. Tandis que lors un viager occupé il ne bénéficie seulement de la nue-propriété car le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie. C’est qu’une fois le logement libéré qu’il pourra disposer du bien à sa guise.

Un capital accompagné d’une rente à vie

Le crédirentier bénéficie d’une rente viagère à vie en plus du bouquet. La rente viagère correspond à la somme restante de la valeur du bien qui n’a pas été versé. Par conséquent, plus le bouquet est élevé plus la rente viagère est faible.

Est ce que le bouquet est obligatoire ?

Le bouquet viager n’est pas une obligation : il résulte d’un accord commun convenu entre le crédirentier et le débirentier. Dans le cas d’une absence de bouquet, la rente sera significativement plus élevée. À noter que la vente en viager peut à tout moment être annulée sous certaines conditions : si la rente n’est pas versée comme prévu, le bien sera automatiquement retourné au crédirentier qui conservera également les paiements préalablement effectués. D’autre part, compte tenu du principe d’aléa sur lequel repose le système de viager, si le vendeur vient à disparaître dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente, cette dernière sera annulée. De même si le débirentier est en connaissance d’un quelconque facteur de santé qui priverait potentiellement le crédirentier d’une espérance de vie moyenne (maladie incurable, par exemple).

Comment calculer son bouquet ?

Le bouquet résulte très souvent d’une négociation entre le débirentier et le crédirentier. Cependant, son montant est appuyé d’une part par l’expertise d’un notaire ou d’un expert spécialiste du viager et d’autre part sur des critères bien précis : - L’âge du crédirentier : Plus ce dernier est âgé, plus le bouquet a tendance à être élevé car la part des rentes sera ajustée en fonction de ce montant ainsi que de l’espérance de vie du vendeur selon l’index de l’INSEE (85,4 ans pour les femmes et 79,3 ans pour les hommes en France). - Sa situation financière : le notaire ou l’expert en viager prendra compte des crédits et dettes actuelles du crédirentier, de ses projets et objectifs pour que ce dernier puisse bénéficier d’un bouquet adéquat à ses besoins. - La valeur du bien : la somme d’un bouquet peut aussi bien représenter 5% que 40% de la valeur du bien à vendre. Mais en moyenne, il correspond à 30% du prix de vente. Il est donc primordial d’effectuer une estimation rigoureuse de votre propriété à l’aide d’un expert qualifié. Nous conseillons également une estimation du revenu locatif du logement afin de déterminer la rente et la valeur décotée lors d’un viager occupé. Attention, le bouquet ne peut absolument pas être égal à la valeur du prix de vente du bien, autrement la transaction sera requalifiée de vente immobilière classique par le Fisc qui apposera des droits de mutation ainsi qu’une sanction financière pour vente déguisée.

Bien définir l’objectif de votre vente en viager pour mieux déterminer la somme de votre bouquet

Il est important de rappeler que le bouquet est un capital immédiat et non imposable. Il peut aussi bien permettre au crédirentier de réaliser des projets de vie, voyager, rembourser ses dettes, assurer sa succession ou bien tout simplement se faire plaisir. Définir l’objectif de votre vente en viager vous permettra de mieux visualiser la somme nécessaire pour atteindre vos buts. Afin de bien déterminer la valeur de votre bouquet viager, Auguste Viager, plateforme française spécialiste du viager à Paris et en Ile de France, vous offre son réseau d’experts et de notaires qui sauront mettre en priorité vos intérêts.