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Renoncer à son droit d'usage et d'habitation : formalisme, fiscalité et pièges
Le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation — le vendeur d'un viager occupé, le plus souvent — peut y renoncer à tout moment. Mais cette renonciation obéit à deux règles que beaucoup découvrent en contentieux : elle ne se présume jamais, et elle doit respecter à la lettre les formes prévues par l'acte, faute de quoi elle est sans effet (Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-14.189). Elle emporte par ailleurs des conséquences fiscales très différentes selon qu'elle est consentie contre une contrepartie ou gratuitement — dans ce dernier cas, elle peut être requalifiée en donation taxable jusqu'à 60 %. Voici le mode d'emploi juridique et fiscal complet, avec un modèle de clause.
Le DUH : un droit personnel, incessible et strictement encadré
Le droit d'usage et d'habitation (DUH) est un droit réel régi par les articles 625 à 636 du Code civil. Il permet à son titulaire d'occuper le bien pour ses besoins et ceux de sa famille, mais il est strictement personnel : l'article 631 dispose que l'usager ne peut céder ni louer son droit à un autre, et l'article 634 le répète pour le droit d'habitation. C'est sa grande différence avec l'usufruit, qui autorise la mise en location — nous la détaillons dans notre fiche DUH et usufruit.
Incessible, le DUH ne peut donc pas être vendu. Mais son titulaire peut y mettre fin en y renonçant — c'est la seule « porte de sortie », et l'article 625 renvoie pour cela au régime de l'usufruit : le droit s'établit et se perd de la même manière.
La renonciation ne se présume pas : l'arrêt du 9 septembre 2021
La jurisprudence est constante depuis des décennies : renoncer à un droit ne se déduit jamais du silence, de l'inaction ou d'un comportement ambigu (Cass. 3e civ., 4 janvier 1991, n° 89-14.858). L'arrêt du 9 septembre 2021 en a donné une illustration frappante en matière de viager.
Les faits : une vente en viager de 2003, avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation. L'acte prévoyait que les vendeurs pouvaient y renoncer « si bon leur semble, à toute époque », en prévenant l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception envoyée six mois à l'avance. Huit ans plus tard, l'acquéreur consent à la venderesse… un bail d'habitation sur le même bien. Elle en demande ensuite la nullité. La cour d'appel de Dijon estime qu'en signant ce bail, la venderesse avait tacitement renoncé à son DUH.
Cassation, au visa de la force obligatoire du contrat (ancien article 1134, devenu article 1103 du Code civil) : la renonciation n'était pas intervenue dans les formes prévues par l'acte de vente — donc elle n'existait pas. Même la signature d'un bail sur le bien, acte pourtant incompatible en apparence avec le maintien du DUH, ne vaut pas renonciation tacite. L'arrêt est inédit (non publié au Bulletin), mais il s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, et l'ANIL comme la doctrine notariale l'ont abondamment commenté.
La leçon pratique est limpide, dans les deux sens. Titulaire du DUH : votre renonciation doit suivre exactement la procédure de l'acte — LRAR, délai de préavis, puis constatation notariée. Acheteur : ne considérez jamais le DUH comme éteint sur la foi d'un déménagement, d'un accord verbal ou d'un arrangement informel ; exigez l'acte.
Renonciation gratuite ou onéreuse : deux régimes opposés
En droit, on distingue la renonciation abdicative — le titulaire abandonne purement et simplement son droit, sans le transmettre à personne — de la renonciation translative, qui profite en réalité à quelqu'un et opère comme une transmission. La distinction paraît théorique ; fiscalement, elle est décisive.
La renonciation onéreuse. Le titulaire renonce contre une contrepartie : majoration de la rente viagère ou indemnité en capital versée par le débirentier. C'est le mécanisme organisé par la clause de libération anticipée du viager, qui en règle le calcul et la procédure. Il s'agit d'une opération à titre onéreux, sans intention libérale — le schéma sain. Ses conséquences fiscales sont détaillées plus bas.
La renonciation gratuite : attention à la donation. Renoncer sans aucune contrepartie, alors que la renonciation profite directement au propriétaire qui récupère la pleine jouissance, expose à une requalification en donation indirecte. La Cour de cassation l'a jugé à propos d'un usufruit : une mère qui avait renoncé par acte notarié à l'usufruit d'actions dont ses enfants étaient nus-propriétaires a vu sa renonciation qualifiée de translative — donc de donation — avec droits de mutation à titre gratuit à la clé (Cass. com., 21 juin 2011, n° 10-20.461, publié au Bulletin). L'arrêt porte sur un usufruit de titres, mais le raisonnement se transpose par analogie au DUH, dont l'extinction suit le régime de l'usufruit. Entre un crédirentier et un débirentier sans lien de parenté — le cas ordinaire du viager — une donation est taxée à 60 % (article 777 du CGI). Renoncer « gentiment » à un DUH de 45 000 € peut ainsi coûter près de 27 000 € de droits au bénéficiaire. Et si la gratuité dissimule un arrangement familial, on retombe sur le terrain de la donation déguisée, avec ses propres sanctions.
La règle d'or : toute renonciation doit avoir une contrepartie réelle, chiffrée et documentée dans l'acte.
Combien vaut le DUH auquel on renonce ?
Pour la liquidation des droits de mutation, l'article 762 bis du CGI fixe la valeur des droits d'habitation et d'usage à 60 % de la valeur de l'usufruit, elle-même déterminée par le barème par âge de l'article 669 du CGI. La pratique notariale étend cette règle à l'évaluation de la contrepartie de la renonciation en viager — sans qu'il s'agisse d'un barème économique légalement imposé :
| Âge du titulaire à la renonciation | Usufruit (art. 669 CGI) | DUH (60 %) | Sur un bien de 250 000 € |
|---|---|---|---|
| 61 à 70 ans | 40 % | 24 % | 60 000 € |
| 71 à 80 ans | 30 % | 18 % | 45 000 € |
| 81 à 90 ans | 20 % | 12 % | 30 000 € |
Cette valeur sert de référence pour calibrer la majoration de rente ou l'indemnité — et, en cas de renonciation gratuite requalifiée, d'assiette aux droits de donation.
La fiscalité de la renonciation, poste par poste
La majoration de rente perçue en contrepartie. Elle suit le régime des rentes viagères à titre onéreux : imposition sur une fraction du montant perçu, fixée par l'article 158-6 du CGI selon l'âge du crédirentier à l'entrée en jouissance de la rente — 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, portés de 17,2 % à 18,6 % par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
L'indemnité en capital. C'est la zone grise assumée du sujet : aucune doctrine administrative ne qualifie spécifiquement l'indemnité versée au titulaire qui renonce à son DUH. Par analogie, l'administration traite la conversion d'un usufruit en rente viagère comme une mutation à titre onéreux (BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-10-10), et une réponse ministérielle précise que la renonciation purement abdicative à un usufruit relève du droit fixe, les droits de mutation ne devenant exigibles que si le bénéficiaire entre en jouissance du droit abandonné (Rép. min. Sénat n° 00356, 20 mars 2008). La logique d'ensemble oriente donc vers une opération à titre onéreux — mais le traitement précis de l'indemnité (droits d'enregistrement, éventuelle plus-value) doit impérativement être validé par votre notaire, au besoin après consultation de son CRIDON, avant la signature.
L'IFI. Tant que le DUH existe, l'article 968 du CGI met en principe le bien dans le patrimoine taxable de son titulaire, pour sa valeur en pleine propriété. Après la renonciation, la situation s'inverse : le propriétaire ayant retrouvé la pleine jouissance déclare le bien en pleine propriété. Un point que le débirentier redevable de l'IFI a intérêt à anticiper.
Modèle de clause de renonciation au DUH
Voici, à titre d'illustration, la structure d'une clause équilibrée telle que la pratique notariale la rédige — à adapter impérativement par votre notaire à votre situation :
Faculté de renonciation au droit d'usage et d'habitation. Le vendeur aura la faculté de renoncer, à toute époque et si bon lui semble, au droit d'usage et d'habitation ci-dessus réservé, et d'abandonner la jouissance du bien à l'acquéreur, en prévenant ce dernier de son intention par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au moins trois mois à l'avance. Cette renonciation sera définitive et irrévocable ; elle sera constatée par acte notarié aux frais de l'acquéreur et publiée au service de la publicité foncière. En contrepartie, la rente viagère sera majorée, à compter du premier jour du mois suivant la libération effective des lieux, de [X] % de son montant alors en vigueur [ou : d'une somme calculée sur la valeur du droit d'usage et d'habitation au jour de la renonciation, déterminée par référence aux articles 669 et 762 bis du Code général des impôts]. L'absence temporaire du vendeur, quelle qu'en soit la durée ou la cause, notamment en cas d'hospitalisation ou d'hébergement en établissement, ne vaudra pas renonciation au sens de la présente clause.
Chaque élément de cette clause répond à un risque identifié plus haut : la LRAR et le préavis (formalisme exigé par la jurisprudence de 2021), la contrepartie chiffrée (parade à la requalification en donation), la constatation notariée et la publication (opposabilité), et la neutralisation expresse de l'absence temporaire (parade à la renonciation « tacite » que personne ne peut invoquer).
Questions fréquentes
Peut-on renoncer tacitement à un droit d'usage et d'habitation ?
Non. La renonciation ne se présume pas : ni le silence, ni un déménagement, ni même la signature d'un bail sur le bien ne suffisent. Elle doit intervenir dans les formes prévues par l'acte de vente — généralement une lettre recommandée avec préavis, suivie d'un acte notarié (Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-14.189).
La renonciation au DUH est-elle imposable ?
Cela dépend de sa nature. Consentie contre une majoration de rente, celle-ci est imposée comme rente viagère à titre onéreux (fraction imposable de 30 % à partir de 70 ans, plus 18,6 % de prélèvements sociaux). Consentie contre une indemnité en capital, son traitement fiscal n'est pas fixé par une doctrine spécifique et doit être validé par un notaire. Consentie gratuitement, elle risque la requalification en donation, taxée jusqu'à 60 % entre personnes non parentes.
Quelle est la valeur d'un droit d'usage et d'habitation ?
Fiscalement, 60 % de la valeur de l'usufruit calculée selon le barème par âge de l'article 669 du CGI (article 762 bis) : par exemple 18 % de la valeur du bien pour un titulaire de 71 à 80 ans. La pratique notariale se réfère à cette valeur pour chiffrer la contrepartie d'une renonciation.
Faut-il un notaire pour renoncer à son DUH ?
En pratique, oui. Le DUH étant un droit réel immobilier publié, sa renonciation est constatée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers. Le notaire sécurise aussi la contrepartie et son traitement fiscal — étape d'autant plus indispensable que certains points ne sont pas tranchés par l'administration.
Sources officielles : Code civil, articles 625, 631, 634 et 1103 (Légifrance) ; Code général des impôts, articles 158-6, 669, 762 bis, 777 et 968 ; Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-14.189, inédit ; Cass. com., 21 juin 2011, n° 10-20.461, publié au Bulletin ; Cass. 3e civ., 4 janvier 1991, n° 89-14.858 ; BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 ; Rép. min. Sénat n° 00356, JO Sénat 20 mars 2008 ; analyse ANIL de l'arrêt du 9 septembre 2021 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026). Le modèle de clause est fourni à titre d'illustration et doit être adapté par un notaire. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal individualisé.
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