GUIDE VIAGER · DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Nue-propriété et démembrement : le guide complet.
Ce qu'est la nue-propriété, comment se lit le barème 669 du CGI, comment vendre sans rente ou investir décoté, et comment transmettre à moindre coût. Le guide de référence du démembrement.
Vendre · Acheter · Transmettre · Barème 669 CGI
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Qu'est-ce que la nue-propriété ?
La pleine propriété d'un bien réunit trois pouvoirs : l'utiliser, en percevoir les revenus, en disposer. Le démembrement sépare ces pouvoirs entre deux personnes. L'usufruitier reçoit l'usage et les revenus, c'est-à-dire le droit d'habiter le bien ou de le louer et d'en encaisser les loyers. Le nu-propriétaire ne conserve que le dernier pouvoir : celui de disposer, de vendre ou de donner. Il est propriétaire des murs, sans en avoir la jouissance.
Cette séparation est encadrée par le Code civil : l'article 544 définit la pleine propriété, l'article 578 l'usufruit. Le démembrement est temporaire par nature. À l'extinction de l'usufruit, le plus souvent au décès de l'usufruitier, les deux droits se réunissent automatiquement : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans formalité et sans impôt. C'est ce mécanisme, prévu par l'article 1133 du Code général des impôts, qui fait toute la puissance patrimoniale de la nue-propriété.
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Le barème 669 du CGI : la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété
Pour évaluer chaque droit, l'administration fiscale applique un barème unique fixé par l'article 669 du Code général des impôts. Il répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété selon le seul âge de l'usufruitier : plus il est âgé, moins son usufruit vaut, et plus la nue-propriété pèse. Ce barème est obligatoire pour les donations, les successions, les droits d'enregistrement et l'impôt sur la fortune immobilière.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
L'âge retenu est celui de l'usufruitier au jour de l'acte. Signer avant un anniversaire décennal, 71 ou 81 ans, conserve la tranche inférieure et peut valoir 10 points de base taxable. Notre guide complet de l'article 669 du CGI détaille la règle de l'âge révolu et des exemples de calcul.
Un point capital : ce barème est fiscal, pas économique. Il sert à calculer un impôt, jamais à fixer le prix d'une vente. Pour une vente réelle, on retient la valeur économique de la nue-propriété, calculée sur l'espérance de vie réelle et le rendement du bien, souvent différente du forfait fiscal. Confondre les deux expose à un redressement. Pour l'usufruit à durée fixe et non viager, l'article 669 prévoit un barème distinct : 23 % de la valeur par tranche de dix ans.
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Vendre en nue-propriété : le viager sans rente
Vendre en nue-propriété est souvent appelé le viager sans rente. Le principe : un propriétaire senior vend la nue-propriété de son bien et conserve l'usufruit viager. Il touche immédiatement un capital, le prix de la nue-propriété, sans aucune rente mensuelle. Il continue d'habiter son logement ou de le louer, et reste chez lui jusqu'à son décès.
La différence avec un viager occupé classique est nette. Dans le viager, le vendeur garde en général un simple droit d'usage et perçoit un bouquet plus une rente à vie. Dans la vente en nue-propriété, il garde l'usufruit complet, qui lui permet de louer, et il encaisse tout en une fois sans flux mensuel. Cette formule convient au vendeur qui veut un capital immédiat plutôt qu'un revenu régulier, par exemple pour aider ses proches ou financer sa dépendance. En contrepartie de l'usufruit conservé, il reste redevable de la taxe foncière et de l'entretien courant.
Le prix de vente correspond à la valeur du bien diminuée de la valeur économique de l'usufruit conservé. Plus le vendeur est âgé, plus la nue-propriété qu'il cède est proche de la valeur pleine, et plus le capital perçu est élevé. Le calcul précis relève d'une expertise, car il ne se fonde pas sur le barème fiscal mais sur la valeur réelle.
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Acheter ou investir en nue-propriété
Du côté de l'acheteur, la nue-propriété est une stratégie d'investissement à contre-courant : acquérir un bien décoté, ne rien en percevoir pendant des années, puis récupérer la pleine propriété sans fiscalité. La décote à l'achat va généralement de 30 à 40 % de la valeur du bien pour un démembrement temporaire, davantage pour un démembrement viager selon l'âge de l'usufruitier.
CE QUE GAGNE L'INVESTISSEUR
- Une décote immédiate de 30 à 40 % ou plus sur le prix du bien.
- Aucune fiscalité de revenus, puisqu'il ne perçoit aucun loyer pendant le démembrement.
- Hors assiette IFI : l'article 968 du CGI place la nue-propriété hors de l'impôt sur la fortune immobilière, c'est l'usufruitier qui déclare le bien.
- La pleine propriété sans impôt à l'extinction de l'usufruit, en application de l'article 1133 du CGI.
À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur récupère un bien entier dont il n'a payé qu'une fraction, sans droit de mutation ni imposition de la plus-value latente. S'il revend ensuite, sa plus-value se calcule à partir de la valeur en pleine propriété au jour de son acquisition initiale, et la durée de détention court depuis cette première date : un régime particulièrement favorable. Deux marchés coexistent : la nue-propriété temporaire, où l'usufruit est cédé quinze à vingt ans à un bailleur, souvent social, et la nue-propriété viagère, adossée à la vie d'un particulier.
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Donner la nue-propriété : la transmission optimisée
La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit est l'une des stratégies de transmission les plus efficaces du droit français. Le principe : les parents donnent la nue-propriété du bien à leurs enfants tout en conservant l'usufruit, donc l'usage et les revenus, jusqu'à leur décès.
L'avantage est double. D'abord, les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, calculée au barème 669 : d'autant plus faible que le donateur est jeune. Ensuite, chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits, renouvelable tous les quinze ans. Au décès des parents, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans aucun droit supplémentaire, en application de l'article 1133 du CGI. Notre guide de la fiscalité du viager détaille l'ensemble du traitement fiscal de ces opérations.
Exemple : un parent de 70 ans donne la nue-propriété d'un bien de 400 000 €. Au barème 669, cette nue-propriété vaut 60 %, soit 240 000 €, ou 120 000 € par enfant pour deux enfants. Après l'abattement de 100 000 €, la base taxable tombe à 20 000 € par enfant, soit environ 2 200 € de droits, contre plus de 18 000 € pour une donation en pleine propriété.
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Vendre un bien démembré avant le décès de l'usufruitier
Il arrive que l'usufruitier et le nu-propriétaire veuillent vendre le bien entier avant l'extinction de l'usufruit. C'est possible, mais l'accord des deux est obligatoire : aucun ne peut vendre la pleine propriété seul. L'article 621 du Code civil organise trois issues.
La première : répartir le prix entre usufruit et nue-propriété au prorata de la valeur de chaque droit, chacun recevant sa part. La deuxième : reporter l'usufruit sur le prix, l'usufruitier percevant la totalité à charge de restitution à son décès, ce qu'on appelle le quasi-usufruit. La troisième : remployer le prix dans l'achat d'un nouveau bien, lui-même démembré dans les mêmes proportions. Le choix doit être arrêté au plus tard à la signature de la vente, et une évaluation économique, plus favorable au nu-propriétaire que le barème fiscal, est vivement recommandée.
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Droits, charges et conflits entre usufruitier et nu-propriétaire
La répartition des charges suit les articles 605 et 606 du Code civil. L'usufruitier assume l'entretien courant, la taxe foncière et les charges ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, à savoir les gros murs, la toiture entière, les poutres. La jurisprudence est constante et importante à connaître : l'usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à réaliser ces grosses réparations, comme l'a rappelé la Cour de cassation en 2013 puis en 2022. Le nu-propriétaire n'a pas d'obligation positive de faire.
En sens inverse, l'usufruitier qui laisse le bien se dégrader s'expose à une sanction lourde. L'article 618 du Code civil prévoit la déchéance de l'usufruit pour abus de jouissance : en octobre 2024, la Cour de cassation a confirmé l'extinction de l'usufruit d'une propriétaire ayant laissé une maison se dégrader gravement. Un démembrement bien conçu prévoit donc, par convention, la répartition exacte des travaux et un état des lieux à son ouverture.
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Nue-propriété ou viager occupé : que choisir
| Critère | Vente en nue-propriété | Viager occupé classique |
|---|---|---|
| Ce que touche le vendeur | Un capital unique, sans rente | Un bouquet plus une rente à vie |
| Droit conservé | L'usufruit : habiter ou louer | Le plus souvent un droit d'usage : habiter seulement |
| Revenu régulier | Non | Oui, la rente |
| Profil vendeur | Veut un gros capital immédiat | Veut un complément de retraite mensuel |
Le choix se joue sur un seul critère : capital immédiat ou revenu régulier. Notre cabinet aide chaque vendeur à trancher selon sa situation patrimoniale et familiale.
Questions fréquentes
Nue-propriété : vos questions
La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien, d'en être propriétaire, sans en avoir l'usage ni les revenus, qui reviennent à l'usufruitier. Elle résulte du démembrement de la pleine propriété. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement et sans impôt.
Fiscalement, on applique le barème de l'article 669 du CGI, qui répartit la valeur selon l'âge de l'usufruitier : par exemple à 75 ans, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %. Ce barème sert aux donations, successions et à l'IFI, mais pas à fixer le prix d'une vente, qui repose sur la valeur économique réelle.
C'est vendre la nue-propriété de son bien en conservant l'usufruit viager, souvent appelé le viager sans rente. Le vendeur touche un capital immédiat sans rente mensuelle, continue d'habiter ou de louer son logement, et reste chez lui jusqu'à son décès. Il convient à qui veut un capital plutôt qu'un revenu régulier.
L'investisseur achète décoté de 30 à 40 % ou plus, ne déclare aucun revenu foncier, se trouve hors de l'assiette IFI grâce à l'article 968 du CGI, et récupère la pleine propriété sans impôt à l'extinction de l'usufruit. C'est un placement de long terme sans gestion ni fiscalité pendant le démembrement.
Par une donation avec réserve d'usufruit : les parents donnent la nue-propriété et gardent l'usage et les revenus. Les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété au barème 669, après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans. Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droit supplémentaire.
Oui, mais l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire est obligatoire. L'article 621 du Code civil permet de répartir le prix entre les deux, de reporter l'usufruit sur le prix, ou de remployer la somme dans un nouveau bien démembré. Le choix se fait au plus tard à la vente.
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