GUIDE VIAGER · FISCALITÉ DU DÉMEMBREMENT
L'article 669 du CGI : barème, calcul et exemples.
Le texte officiel, le barème usufruit / nue-propriété par âge, la règle de l'âge révolu, des exemples chiffrés, et les cas où le barème s'impose ou ne s'applique pas. Le guide de référence de l'article 669.
Barème par âge · Âge révolu · Exemples · Jurisprudence
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Que dit l'article 669 du CGI ?
L'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété lorsqu'un bien est démembré. Son I dispose que « pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière », selon un barème fondé sur l'âge de l'usufruitier. Il précise que « pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété ».
Son II traite l'usufruit à durée fixe : « l'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier ».
Ce barème est issu de l'article 19 de la loi de finances pour 2004, qui a remplacé l'ancien article 762 du CGI et son barème hérité de la loi du 25 février 1901, construit sur les tables de mortalité de la fin du XIXe siècle. La réforme de 2004 a porté le barème de 7 à 9 tranches et l'a rapproché des espérances de vie contemporaines. Il est inchangé depuis et reste applicable en 2026. Pour comprendre le mécanisme juridique sous-jacent, notre guide de la nue-propriété et du démembrement détaille la séparation entre usufruit et nue-propriété.
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Le barème 669 en tableau (2026)
Le barème répartit la valeur de la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété, par tranches de dix ans. Plus l'usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut, et plus la nue-propriété pèse. Les deux quotités s'additionnent toujours à 100 %.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Deux compléments : le droit d'usage et d'habitation est évalué à 60 % de la valeur de l'usufruit (article 762 bis du CGI) ; l'usufruit à durée fixe vaut 23 % par période de dix ans entamée, plafonné à la valeur de l'usufruit viager du même usufruitier.
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Comment lire le barème : la règle de l'âge révolu
L'âge retenu est l'âge révolu de l'usufruitier au jour de l'acte : l'âge atteint à son dernier anniversaire, ni l'âge au 1er janvier, ni l'âge qu'il aura dans l'année. Un point piège : à exactement 71 ans, l'usufruitier n'est plus « de moins de 71 ans révolus ». Il bascule dans la tranche suivante, où son usufruit ne vaut plus que 30 % et la nue-propriété 70 %. La veille de son anniversaire, l'usufruit valait encore 40 %.
Cet effet de seuil décennal, à 61, 71 et 81 ans, est un levier concret : sur un bien de 400 000 €, une donation de nue-propriété signée à 60 ans porte sur une base de 200 000 € (50 %), la même donation signée à 61 ans porte sur 240 000 € (60 %). Franchir l'anniversaire coûte 40 000 € de base taxable, soit environ 8 000 € de droits supplémentaires en ligne directe. Anticiper de quelques semaines la signature d'un acte peut valoir dix points de barème.
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Quand le barème 669 est obligatoire, et quand il ne l'est pas
Le barème s'impose de plein droit pour tout ce qui relève de l'impôt sur les mutations : les donations, y compris la donation-partage avec réserve d'usufruit, les successions, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. Il s'applique aussi à l'IFI dans le cas de l'article 968 du CGI : par principe l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, mais lorsque l'usufruit résulte de la loi, comme l'usufruit légal du conjoint survivant de l'article 757 du Code civil, l'imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème. Notre guide de la fiscalité du viager et du démembrement détaille l'ensemble de ces règles.
À l'inverse, le barème ne fixe jamais le prix d'une opération : dans une vente ou un apport en société, les parties conviennent librement d'un prix fondé sur la valeur économique réelle des droits. L'administration conserve toutefois un droit de regard : pour liquider les droits de mutation d'une cession démembrée, elle peut retenir la valeur du barème, que le prix stipulé lui soit inférieur ou supérieur (réponse ministérielle Grosskost, 28 juin 2005, reprise au BOFiP). En matière d'impôt sur le revenu et de plus-values, la valeur vénale réelle prime, l'application du barème n'étant qu'une simple faculté offerte au contribuable.
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Article 669 du CGI : exemples de calcul
Le calcul suit toujours la même mécanique : valeur vénale du bien en pleine propriété, multipliée par la quotité de la tranche d'âge. Quatre situations concrètes.
Donation à 65 ans. Un parent donne la nue-propriété d'un bien de 300 000 € à son enfant. Tranche 61-70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %, soit 180 000 € transmis. Après l'abattement de 100 000 €, la base taxable tombe à 80 000 €, soit environ 14 200 € de droits, contre environ 38 200 € pour une donation en pleine propriété. Économie : près de 24 000 €.
Donation à 71 ans, deux enfants. Un parent de 71 ans donne la nue-propriété d'un bien de 400 000 €. Tranche 71-80 ans : nue-propriété 70 %, soit 280 000 €, ou 140 000 € par enfant. Après abattement, 40 000 € de base taxable chacun, soit environ 6 200 € de droits par enfant. Signée avant les 71 ans, la même donation aurait porté sur 240 000 € au total.
Parts de SCI à 62 ans. Un associé de 62 ans donne la nue-propriété de parts évaluées 400 000 €. Nue-propriété : 60 %, soit 240 000 €. Droits en ligne directe : environ 21 000 € après abattement, contre environ 57 000 € pour une donation des parts en pleine propriété. La donation de nue-propriété de parts exige un acte authentique.
Donation temporaire d'usufruit sur 10 ans. En application du II de l'article 669, l'usufruit cédé pour dix ans vaut 23 % de la pleine propriété, quel que soit l'âge du donateur. Le bien sort de l'assiette IFI du donateur et les revenus sont transférés au bénéficiaire, par exemple un enfant étudiant faiblement imposé, sous réserve d'une finalité réelle et non exclusivement fiscale.
Ces quotités fiscales gouvernent aussi la stratégie de vente ou donation en nue-propriété : elles déterminent le coût fiscal de la transmission, jamais le prix de l'opération.
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Barème fiscal ou valeur économique : pourquoi le viager n'utilise pas le 669
Le barème 669 est un forfait : il ne connaît que l'âge, ignore le sexe, l'état de santé, l'espérance de vie réelle et le rendement du bien. La valeur économique, elle, actualise les flux futurs : espérance de vie des tables INSEE, valeur locative, taux de rendement. Les deux méthodes divergent souvent fortement, surtout pour les usufruitiers jeunes ou les biens à fort rendement.
La jurisprudence a tranché le terrain des cessions : le Conseil d'État, dans l'affaire Luccotel du 30 septembre 2019, a jugé que la valeur d'un usufruit temporaire de parts sociales se détermine par l'actualisation des distributions prévisionnelles, et non par le barème fiscal. La cour administrative d'appel de Nantes avait admis en 2018 qu'une cession au barème 669 n'est pas en soi abusive, mais qu'un prix trop éloigné de la valeur économique révèle un avantage occulte. Et le recours au barème pour minorer massivement le prix d'une vente de nue-propriété a déjà été requalifié en donation déguisée, avec majoration de 80 %. La règle pratique : le barème calcule l'impôt, l'expertise économique fixe le prix.
C'est exactement pour cette raison que le viager n'utilise jamais l'article 669. Le calcul d'un viager occupé repose sur l'espérance de vie réelle du vendeur, la valeur locative du bien et un taux technique, généralement via le barème Daubry qui fait référence chez les notaires. Notre simulateur de calcul viager applique cette méthode économique pour estimer bouquet, rente et décote d'occupation.
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Cas particuliers : usufruits successifs, quasi-usufruit, SCI
Usufruit successif et réversion. Lorsqu'un usufruit est prévu au profit d'un second bénéficiaire, il s'ouvre au décès du premier usufruitier et s'évalue à cette date, selon l'âge du bénéficiaire. Le nu-propriétaire qui voit sa pleine propriété retardée peut obtenir la restitution de l'excédent de droits acquittés. Les réversions d'usufruit au profit du conjoint survivant sont exonérées.
Usufruits conjoints. Quand l'usufruit est constitué sur deux têtes, avec clause de réversibilité au profit du survivant, le bien est fictivement partagé et le barème appliqué à chaque part selon l'âge de chaque usufruitier.
Quasi-usufruit. Depuis la loi de finances pour 2024 (article 774 bis du CGI), la dette de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit n'est plus déductible de l'actif successoral, sauf exceptions, notamment l'usufruit légal du conjoint. Le quasi-usufruit sur le prix de vente d'un bien préalablement démembré reste déductible si l'opération ne poursuit pas un but principalement fiscal.
Parts de SCI. Le barème s'applique à la valeur des parts, laquelle peut intégrer une décote d'illiquidité à justifier. Enfin, la présomption de l'article 751 du CGI mérite vigilance : le bien dont le défunt avait l'usufruit et un héritier la nue-propriété est réputé dépendre de sa succession, sauf donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès, constatée par acte authentique et évaluée au barème de l'article 669.
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Le barème 669 va-t-il être réformé ?
Le barème est stable depuis 2004 et demeure le droit positif en 2026. Mais le démembrement est sous surveillance : dans un rapport publié le 1er décembre 2025, le Conseil des prélèvements obligatoires évalue le coût des transmissions démembrées à plusieurs milliards d'euros par an et avance deux pistes, taxer au décès le seul usufruit résiduel mesuré au barème 669, et supprimer le rappel fiscal de quinze ans pour les donations avec réserve d'usufruit. Ces propositions restent consultatives : rien n'a été voté, et une tentative de taxer la réunion de l'usufruit à la nue-propriété avait déjà été écartée lors du budget 2024. À suivre lors des prochaines lois de finances.
Questions fréquentes
Article 669 du CGI : vos questions
On applique à la valeur du bien en pleine propriété le pourcentage correspondant à la tranche d'âge de l'usufruitier. Exemple : bien de 300 000 €, usufruitier de 65 ans, tranche 61-70 ans. L'usufruit vaut 40 % soit 120 000 €, la nue-propriété 60 % soit 180 000 €.
Oui pour la liquidation des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière, des droits de donation et de succession, et pour l'IFI dans les cas de l'article 968 du CGI. Non pour fixer le prix d'une vente ou d'un apport, qui reposent sur la valeur économique réelle.
À 71 ans révolus, l'usufruitier n'est plus dans la tranche « moins de 71 ans » : son usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %. La veille de ses 71 ans, l'usufruit valait encore 40 %. D'où l'intérêt de signer avant un anniversaire décennal : 61, 71 ou 81 ans.
Le II de l'article 669 fixe l'usufruit à durée fixe à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans entamée, sans fraction et sans égard à l'âge : 23 % jusqu'à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans, 69 % de 21 à 30 ans. Cette valeur ne peut jamais dépasser celle de l'usufruit viager du même usufruitier.
Le barème 669 est un forfait fiscal fondé sur le seul âge de l'usufruitier. La valeur économique intègre l'espérance de vie réelle, le rendement du bien et une actualisation des flux. Les deux divergent souvent fortement : le barème sert à calculer un impôt, jamais à fixer un prix de vente.
Non. Le viager repose sur une évaluation économique : espérance de vie réelle des tables INSEE, valeur locative du bien et taux technique, souvent via le barème Daubry utilisé par les notaires. Le barème fiscal 669 ne sert ni à calculer le bouquet, ni la rente, ni la décote d'occupation.
Par principe, l'article 968 du CGI impose l'usufruitier sur la valeur du bien en pleine propriété. Par exception, lorsque l'usufruit résulte de la loi, comme l'usufruit légal du conjoint survivant, l'imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669.
Le barème est inchangé depuis la loi de finances pour 2004 et reste en vigueur en 2026. Le Conseil des prélèvements obligatoires a proposé en décembre 2025 de taxer l'usufruit résiduel au décès et de supprimer le rappel fiscal de quinze ans pour les donations démembrées, mais rien n'a été voté.
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