CALCUL VIAGER · TABLEAUX 2026
Tableau de calcul du viager
Mis à jour le 25 juillet 2026
Ces tableaux donnent le bouquet et la rente directement, sans calcul à faire. Cherchez la ligne qui correspond à l'âge du vendeur, la colonne qui correspond à la valeur du bien, lisez le résultat. Les hypothèses retenues et la méthode de calcul figurent en bas de page.
Tableau de calcul du viager occupé
Bouquet fixé à 30 % de la valeur occupée. Chaque colonne correspond à une valeur de bien.
23 200 € = bouquet (capital versé à la signature)
370 € = rente mensuelle
| Âge et sexe | Décote | Valeur du bien | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 200 000 € | 250 000 € | 350 000 € | 500 000 € | ||
| 65 ans — homme | 48 % | 23 200 €370 € | 31 000 €500 € | 38 700 €620 € | 54 200 €870 € | 77 500 €1 250 € |
| 65 ans — femme | 54 % | 20 700 €300 € | 27 600 €400 € | 34 500 €500 € | 48 300 €700 € | 69 000 €1 000 € |
| 70 ans — homme | 42 % | 26 000 €480 € | 34 700 €640 € | 43 400 €800 € | 60 800 €1 120 € | 86 800 €1 600 € |
| 70 ans — femme | 48 % | 23 400 €380 € | 31 300 €510 € | 39 100 €630 € | 54 700 €890 € | 78 100 €1 270 € |
| 75 ans — homme | 35 % | 29 200 €650 € | 39 000 €860 € | 48 700 €1 080 € | 68 200 €1 510 € | 97 400 €2 160 € |
| 75 ans — femme | 41 % | 26 600 €510 € | 35 500 €680 € | 44 400 €850 € | 62 200 €1 190 € | 88 800 €1 690 € |
| 80 ans — homme | 28 % | 32 600 €920 € | 43 500 €1 230 € | 54 400 €1 540 € | 76 200 €2 160 € | 108 800 €3 080 € |
| 80 ans — femme | 33 % | 30 300 €720 € | 40 400 €960 € | 50 500 €1 200 € | 70 700 €1 680 € | 101 000 €2 400 € |
| 85 ans — homme | 20 % | 36 000 €1 400 € | 48 000 €1 870 € | 60 000 €2 330 € | 84 000 €3 270 € | 120 000 €4 670 € |
| 85 ans — femme | 24 % | 34 100 €1 090 € | 45 400 €1 460 € | 56 800 €1 820 € | 79 500 €2 550 € | 113 600 €3 640 € |
Deux choses expliquent l'essentiel des écarts. Plus le vendeur est âgé, plus la décote est faible et la rente élevée : l'occupation dure moins longtemps. Et à âge égal, une femme obtient une décote plus forte qu'un homme, parce que son espérance de vie est plus longue.
En savoir plus sur le viager occupé.
Tableau de calcul du viager libre
Le vendeur quitte le logement. Pas de décote : le bouquet porte sur la valeur pleine. Chaque colonne = valeur du bien.
45 000 € = bouquet (capital versé à la signature)
720 € = rente mensuelle
| Âge et sexe | Valeur du bien | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 200 000 € | 250 000 € | 350 000 € | 500 000 € | |
| 65 ans — homme | 45 000 €720 € | 60 000 €970 € | 75 000 €1 210 € | 105 000 €1 690 € | 150 000 €2 410 € |
| 65 ans — femme | 45 000 €650 € | 60 000 €860 € | 75 000 €1 080 € | 105 000 €1 510 € | 150 000 €2 160 € |
| 70 ans — homme | 45 000 €830 € | 60 000 €1 110 € | 75 000 €1 380 € | 105 000 €1 940 € | 150 000 €2 770 € |
| 70 ans — femme | 45 000 €730 € | 60 000 €970 € | 75 000 €1 220 € | 105 000 €1 700 € | 150 000 €2 430 € |
| 75 ans — homme | 45 000 €1 000 € | 60 000 €1 330 € | 75 000 €1 660 € | 105 000 €2 330 € | 150 000 €3 330 € |
| 75 ans — femme | 45 000 €860 € | 60 000 €1 140 € | 75 000 €1 430 € | 105 000 €2 000 € | 150 000 €2 860 € |
| 80 ans — homme | 45 000 €1 270 € | 60 000 €1 700 € | 75 000 €2 120 € | 105 000 €2 970 € | 150 000 €4 250 € |
| 80 ans — femme | 45 000 €1 070 € | 60 000 €1 430 € | 75 000 €1 790 € | 105 000 €2 500 € | 150 000 €3 570 € |
| 85 ans — homme | 45 000 €1 750 € | 60 000 €2 330 € | 75 000 €2 920 € | 105 000 €4 080 € | 150 000 €5 840 € |
| 85 ans — femme | 45 000 €1 440 € | 60 000 €1 920 € | 75 000 €2 410 € | 105 000 €3 370 € | 150 000 €4 810 € |
Comparez les deux tableaux sur une même ligne : à 75 ans, sur un bien à 250 000 €, une femme touche 44 400 € et 850 € en occupé, contre 75 000 € et 1 430 € en libre. C'est le prix de rester chez soi.
En savoir plus sur le viager libre.
Tableau de répartition entre bouquet et rente
Le montant du bouquet se négocie. Plus il est élevé, plus la rente viagère baisse.
Exemple : femme de 78 ans, bien estimé 250 000 € en valeur libre. Décote de 36 %, valeur occupée de 160 000 €.
| Part en bouquet | Bouquet versé | Rente mensuelle |
|---|---|---|
| 0 % | 0 € | 1 480 € |
| 20 % | 32 000 € | 1 180 € |
| 30 % | 48 000 € | 1 040 € |
| 40 % | 64 000 € | 890 € |
| 50 % | 80 000 € | 740 € |
Chaque tranche de 10 % de bouquet coûte environ 150 € de rente mensuelle. À vous d'arbitrer entre capital immédiat et revenu régulier.
Tableau de calcul du viager sur deux têtes
Quand un couple vend, le droit d'occuper court jusqu'au décès du dernier survivant. La durée s'allonge, la décote augmente, la rente baisse.
Bien estimé 250 000 €, bouquet à 30 %.
| Âges du couple | Durée retenue | Décote | Bouquet | Rente mensuelle |
|---|---|---|---|---|
| 70 et 68 ans | 23,4 ans | 54 % | 34 100 € | 490 € |
| 72 et 70 ans | 21,7 ans | 52 % | 35 800 € | 530 € |
| 75 et 72 ans | 20,1 ans | 50 % | 37 600 € | 580 € |
| 78 et 76 ans | 16,8 ans | 45 % | 41 400 € | 720 € |
| 80 et 78 ans | 15,3 ans | 42 % | 43 500 € | 810 € |
| 84 et 82 ans | 12,4 ans | 36 % | 47 900 € | 1 030 € |
Comparez avec le premier tableau : une femme seule de 78 ans obtient environ 1 040 € de rente sur le même bien. En couple à 78 et 76 ans, elle tombe à 720 €. La protection du survivant coûte environ 30 % de rente.
Comment ces tableaux sont calculés
Rien n'est repris d'un barème commercial. Tout est calculé à partir de données publiques, avec la méthode actuarielle utilisée par les professionnels. Les coefficients de décote par âge détaillés figurent sur notre page barème.
Les hypothèses
- Rendement locatif de référence : 4 % de la valeur vénale
- Taux d'actualisation : 5 %
- Bouquet fixé à 30 % de la valeur occupée, sauf dans le tableau de répartition
- Espérance de vie en viager : INSEE, tables de mortalité par sexe, âge et niveau de vie, période 2012-2016, ensemble des niveaux de vie
- Viager sur deux têtes : durée du dernier survivant, estimée à la plus longue des deux espérances augmentée de trois ans
Le calcul, en trois temps
On estime d'abord la valeur du droit d'occupation. C'est la somme des loyers théoriques que le vendeur ne paiera pas, ramenée à sa valeur d'aujourd'hui par actualisation.
On la retranche ensuite de la valeur vénale pour obtenir la valeur occupée.
On répartit enfin cette valeur occupée entre le bouquet et la rente. La rente n'est pas une simple division par l'espérance de vie : le capital restant est converti par une annuité actualisée, qui tient compte de la valeur du temps.
Les limites
Ces tableaux donnent des ordres de grandeur. Ils ignorent l'état du bien, sa localisation, son marché locatif réel et la santé du vendeur. Un écart de 15 à 20 % avec une étude viagère réelle est normal.
Ils ne remplacent ni une expertise, ni le passage chez un notaire.
Télécharger les tableaux
Le classeur reprend les quatre tableaux, plus la table d'espérance de vie INSEE et un onglet de calcul où vous entrez vos propres valeurs.
Aucune inscription, aucune adresse email demandée.
Télécharger le classeur Excel →Questions fréquentes
Tableau de calcul : vos questions
Non. Aucun barème n'a de valeur légale en viager : le prix se fixe librement entre les parties. Le barème Daubry sert de référence à de nombreuses études notariales, mais reste une publication commerciale payante. L'administration fiscale dispose de son propre barème, à l'article 669 du Code général des impôts, mais il ne sert qu'aux successions et donations.
Parce que son espérance de vie est plus longue. À 75 ans, une femme a statistiquement 14,6 années devant elle contre 11,8 pour un homme. L'acheteur attend donc trois ans de plus avant de disposer du bien, ce qui augmente la valeur du droit d'occupation et réduit d'autant la valeur occupée.
Non, pas seuls. Ils donnent un ordre de grandeur utile pour se situer, mais ignorent l'état du bien, sa localisation et son marché locatif réel. Une étude viagère chiffrée reste indispensable avant de s'engager, et le notaire vérifiera l'équilibre du contrat.
Reportez-vous au tableau de répartition, ligne 0 %. La totalité de la valeur occupée est convertie en rente, qui devient nettement plus élevée. Sur l'exemple retenu, la rente passe de 1 040 € avec un bouquet de 30 % à 1 480 € sans bouquet.
Non. La vente à terme se règle sur une durée fixée d'avance, dix ou quinze ans, sans aléa lié au décès. Le calcul est donc différent : il n'y a pas d'actualisation sur l'espérance de vie, mais un simple échéancier.
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