GUIDE VIAGER · PRATIQUE DE MARCHÉ
Le viager mixte : principe, calcul et avantages.
Le viager mixte n'est pas une troisième forme légale de viager. C'est une pratique de marché : un même bien vendu en un seul acte, dont une partie reste occupée par le vendeur et l'autre est libre ou louée, à disposition immédiate de l'acheteur.
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Viager mixte : de quoi parle-t-on vraiment ?
Le viager mixte n'a pas de définition légale. Ni le Code civil, ni le Code général des impôts ne le nomment. Le rapport du 119e Congrès des notaires (2023) ne connaît que deux formes : le viager libre et le viager occupé. Il n'existe pas de troisième régime.
Ce que le marché appelle viager mixte — parfois vente mixte, parfois viager semi-occupé — est plus simple. Un même bien est vendu en un seul acte. Une fraction reste occupée par le vendeur, qui y réserve un droit d'usage et d'habitation. L'autre est libre, ou déjà louée, et passe à la disposition de l'acheteur dès la signature. Le prix se valorise de façon ventilée : décote sur la partie occupée, valeur pleine sur la partie libre.
Les cas typiques sont concrets. Une maison bi-famille, dont le vendeur garde un logement. Un immeuble où le vendeur habite un appartement et laisse les autres lots loués. Une parcelle à deux logements, l'un occupé, l'autre vacant. Sans cette divisibilité physique, le montage n'a pas d'objet.
Certains réseaux parlent de cohabitation intergénérationnelle : même toit, deux entrées, un vendeur d'un côté, un acheteur de l'autre. C'est le même mécanisme, présenté autrement.
Un usage erroné circule aussi. Un viager « bouquet plus rente » n'est pas un viager mixte. C'est un viager tout court. Le mixte ne décrit pas le mode de paiement. Il décrit la jouissance, partagée dans l'espace.
Ce que dit la loi
Le montage ne crée pas un contrat nouveau. Il combine des textes existants : la rente viagère (articles 1968 à 1983 du Code civil) et le droit d'usage et d'habitation (articles 625 à 636). L'acte notarié fixe la ventilation. La loi, elle, reste celle du viager et du DUH.
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Comment se calcule un viager mixte
Le principe tient en une phrase. La décote d'occupation ne s'applique qu'à la fraction occupée. La partie libre ou louée est valorisée en plein. On additionne les deux, puis on répartit le total entre bouquet et rente.
Exemple. Une maison de 300 000 €. Une vendeuse de 75 ans occupe 60 % du bien, soit 180 000 €. Les 40 % restants sont libres, soit 120 000 €. Le DUH économique sur la partie occupée vaut environ 40 %. La valeur occupée de cette fraction tombe à 108 000 €. Le prix viager total s'établit autour de 228 000 €. En occupé pur, le même bien vaudrait environ 180 000 €. En libre pur, 300 000 €. Le mixte se situe entre les deux, parce qu'une part seulement est décotée.
Ce 40 % n'est pas un taux légal. Le DUH économique se calcule au barème Daubry, selon l'âge et le sexe. La valeur fiscale, elle, passe par le barème de l'article 669 du CGI. Le DUH fiscal vaut 60 % de l'usufruit (article 762 bis du CGI). À 75 ans, l'usufruit fiscal est souvent de 30 % : le DUH fiscal pèse alors 18 % de la fraction occupée. Prix de vente et assiette fiscale ne coïncident donc pas.
Le bouquet et la rente se calquent ensuite sur ce prix ventilé, comme pour tout viager. Plus le bouquet monte, plus la rente baisse. L'aléa reste entier : la rente court jusqu'au décès du vendeur, sur les deux fractions.
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Qui perçoit les loyers de la partie louée ?
L'acheteur, dès la signature. Sauf si le vendeur s'est réservé l'usufruit sur cette partie. Le cas usuel est l'inverse : le vendeur garde un DUH sur son logement, et abandonne la jouissance des lots libres ou loués.
Le DUH ne permet ni de louer ni d'encaisser (articles 631 et 634 du Code civil). Le vendeur n'a aucun droit sur les loyers de la partie qu'il n'occupe pas. Le détail de cette frontière est dans DUH et usufruit.
Ces loyers sont des revenus fonciers. Ils sont imposables pour l'acheteur, dans les conditions ordinaires. La rente qu'il verse au vendeur n'en est pas déductible. Un loyer encaissé et une rente payée restent deux flux distincts.
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La fiscalité du viager mixte
Les droits de mutation et les émoluments du notaire suivent l'assiette exprimée dans l'acte. Cette assiette additionne la valeur occupée de la fraction réservée et la valeur pleine de la partie libre. Sur l'exemple ci-dessus, elle se rapproche de 228 000 €, pas de 300 000 €. Le détail des postes est dans les frais de notaire en viager.
La rente du vendeur reste une rente viagère à titre onéreux. La fraction imposable dépend de l'âge au premier versement (article 158-6 du CGI) : 30 % à partir de 70 ans. S'y ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, taux applicable aux rentes viagères à titre onéreux en 2026.
La taxe foncière se répartit au prorata de la jouissance (article 635 du Code civil, dans la section 625 à 636 déjà citée). L'acte la fixe. En pratique, le vendeur assume souvent la part de son logement, l'acheteur celle de la partie libre ou louée. Cette clause vaut entre les parties.
À l'IFI, le démembrement n'est que partiel. L'acheteur déclare la nue-propriété de la fraction occupée, et la pleine propriété de la partie libre.
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Avantages et limites, face à l'occupé et au libre
Pour le vendeur, le bouquet et la rente dépassent ceux d'un occupé pur, parce qu'une part du bien est vendue sans décote. Il reste chez lui, sur la fraction réservée. En contrepartie, il perd la jouissance d'une partie. Le bien doit être divisible. Une cohabitation, même distante, reste possible.
Pour l'acheteur, la partie libre donne une jouissance immédiate, ou des loyers dès le premier mois. Le prix reste inférieur à un libre pur. En contrepartie, les loyers sont imposables. Les droits de mutation portent en plein sur la partie libre. Il gère un locataire, ou un second logement. L'aléa de la rente continue de courir sur le tout.
| Critère | Occupé | Mixte | Libre |
|---|---|---|---|
| Occupation | Vendeur sur tout le bien | Vendeur sur une fraction ; le reste libre ou loué | Acheteur dès la signature |
| Décote | Sur la totalité | Sur la seule fraction occupée | Aucune |
| Rente | Calculée sur la valeur occupée | Calculée sur le prix ventilé | Calculée sur la valeur vénale |
| Loyers acheteur | Aucun pendant l'occupation | Oui, sur la partie louée | Oui, si le bien est mis en location |
| Frais de notaire | Assiette = valeur occupée | Assiette ventilée : occupée + pleine | Assiette = valeur vénale |
| Cas typique | Résidence principale du vendeur | Maison bi-famille, immeuble, deux logements | Bien déjà vacant |
La formule reste marginale. Les baromètres du marché n'isolent pas le viager mixte. Quand le bien n'est que partiellement libre et que l'aléa ne convient pas, la vente à terme offre une alternative à durée fixe.
Questions fréquentes
Le viager mixte : vos questions
Non. Ni le Code civil ni le CGI ne définissent le viager mixte. Le 119e Congrès des notaires (2023) ne retient que le viager libre et le viager occupé. Le mixte est une pratique de marché : un seul acte, une partie occupée, une partie libre ou louée.
En occupé, le vendeur reste dans tout le bien. En libre, l'acheteur en jouit tout de suite. En mixte, une fraction reste occupée, l'autre est libre ou louée. La décote ne porte que sur la partie occupée.
On ventile la valeur vénale. La décote d'occupation s'applique à la seule fraction occupée. La partie libre ou louée est valorisée en plein. Les deux montants s'additionnent, puis se répartissent entre bouquet et rente.
L'acheteur, dès la signature, sauf réserve d'usufruit sur cette partie. Le DUH ne permet ni de louer ni d'encaisser. Les loyers sont des revenus fonciers imposables pour l'acheteur.
La charge se répartit au prorata de la jouissance, selon l'article 635 du Code civil, et l'acte la fixe. En pratique, le vendeur assume souvent la part occupée, l'acheteur la part libre ou louée.
Pour aller plus loin
Comparer et chiffrer
Le viager mixte se comprend en le posant à côté de l'occupé et du libre.
Le viager occupé
Le vendeur reste dans tout le logement : décote, DUH, charges et fiscalité.
Le viager libre
Le bien est disponible tout de suite : pas de décote, rente plus élevée.
Sources
Sources officielles consultées
- Code civil — articles 1968 à 1983 (rente viagère), cités ci-dessus
- Code civil — articles 625 à 636 (droit d'usage et d'habitation), cités ci-dessus
- Article 762 bis du CGI (DUH fiscal), cité ci-dessus
- 119e Congrès des notaires (2023) — la vente en viager
Cette page est informative et ne se substitue pas au conseil d'un notaire.
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