Bail à vie : ce que dit vraiment le droit français

Oui, un bail à vie est légal en France. C'est un bail à durée déterminée dont le terme est le décès du locataire. Ni le bailleur, ni celui qui achèterait le logement ensuite, ne peuvent y mettre fin avant ce terme. C'est ce que juge la Cour de cassation depuis 1968, et ce qu'elle a rappelé en 2010 à propos d'un bail d'habitation ordinaire.

Le problème, c'est que l'expression désigne trois réalités différentes. Un contrat de location prévu par le Code civil. Un montage vendu par les professionnels du viager, la cession-bail à vie, où l'on vend sa maison pour en devenir locataire. Et un régime belge qui n'a aucune existence en droit français. Cette page démêle les trois, puis compare le bail à vie au viager occupé, qui reste la solution la plus protectrice pour un senior qui veut rester chez lui.

Ce que dit le Code civil

L'article 1709 du Code civil définit le louage comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose « pendant un certain temps », moyennant un prix. Un bail doit donc avoir une durée. Ce que le droit interdit, c'est l'engagement perpétuel : l'article 1210 du Code civil le prohibe expressément depuis la réforme de 2016, et la jurisprudence le faisait déjà bien avant.

Or un bail à vie n'est pas perpétuel. Il a un terme : le décès du locataire. Ce terme est certain dans son principe, personne n'étant éternel, même si sa date est inconnue. C'est exactement la définition d'un contrat à durée déterminée. Voilà pourquoi le bail à vie est valable.

L'arrêt qui tranche : Cour de cassation, 10 mars 2010

L'affaire est parlante. En 1996, un homme prend à bail une maison d'habitation. Le contrat stipule qu'il sera « maintenu dans les lieux sa vie durant ». En 2004, la maison est vendue aux enchères. Les nouveaux propriétaires, comptant y installer un de leurs enfants, lui délivrent un congé pour reprise, comme la loi de 1989 le permet en fin de bail.

La cour d'appel de Rennes leur donne raison : pour elle, la clause « sa vie durant » ne fait pas obstacle au congé. La Cour de cassation casse cette décision. Le bail viager, écrit-elle, est « conclu pour une durée dont le terme est fixé par un événement certain » ; le bailleur « ne peut délivrer congé avant ce terme ». Le locataire est resté chez lui. Les acquéreurs, eux, ont acheté une maison qu'ils ne pourront occuper qu'après sa mort.

Cet arrêt (Cass. 3e civ., 10 mars 2010, n° 09-12.135, publié au Bulletin) s'inscrit dans une ligne constante de la troisième chambre civile : mêmes solutions en 1968, en 1983 et en 1995.

Ce qui reste interdit

La limite est ailleurs. Ce que les juges annulent, c'est le bail qui ne finirait jamais : par exemple une clause permettant au locataire, puis à ses héritiers, de renouveler le bail indéfiniment. La Cour de cassation a jugé une telle clause nulle d'ordre public dès 1972 (Cass. 3e civ., 26 janvier 1972, n° 70-12.986). Un bail peut donc durer une vie. Il ne peut pas durer plusieurs.

Bail à vie et loi du 6 juillet 1989 : compatibles

Beaucoup de pages affirment qu'un bail à vie de résidence principale n'est pas possible parce que la loi de 1989 impose des baux de trois ou six ans. C'est une lecture à l'envers. L'article 10 de cette loi fixe des durées minimales, pas maximales. Un bail dont le terme est le décès du locataire les respecte. Et l'arrêt de 2010 concernait précisément un bail d'habitation soumis à la loi de 1989 : la Cour a visé l'article 1709 du Code civil et l'article 15 de la loi de 1989 ensemble.

Concrètement, pendant toute la vie du locataire, le bailleur ne peut délivrer aucun des trois congés prévus par l'article 15 : ni pour vendre, ni pour reprendre, ni pour motif légitime et sérieux. Seul le locataire peut partir, avec le préavis habituel. Et seuls les manquements graves du locataire, comme des impayés répétés, permettent au bailleur d'obtenir la résiliation en justice.

C'est le sens que donnent à l'expression les professionnels du viager, et la raison pour laquelle vous trouverez « bail à vie » sur leurs sites.

Le mécanisme

Deux actes sont signés le même jour chez le notaire. D'abord la vente du logement, en pleine propriété, à un investisseur. Ensuite un bail à vie au profit du vendeur, qui devient locataire de son ancienne maison.

Le prix est décoté de 10 à 20 % par rapport à la valeur du bien libre, parce qu'il est vendu occupé : le vendeur touche donc 80 à 90 % de la valeur vénale, en une fois. En contrepartie, il paie chaque mois un loyer au nouveau propriétaire, fixé au niveau du marché et le plus souvent indexé sur l'indice de référence des loyers. Il garde l'entretien courant ; l'acquéreur assume les gros travaux et la taxe foncière. Le vendeur peut partir quand il veut ; l'acquéreur, lui, ne peut jamais lui donner congé.

Ce montage est proche d'un viager occupé sans rente, avec une différence de nature : dans le viager, le vendeur conserve un droit réel sur le bien et ne paie rien ; dans la cession-bail, il n'a plus qu'un droit de locataire et paie un loyer à vie.

Exemple chiffré

Prenons une maison estimée 300 000 € libre, dont le loyer de marché serait de 1 100 € par mois, occupée par une propriétaire de 75 ans. Les chiffres ci-dessous sont des ordres de grandeur destinés à comparer les mécanismes ; seule une étude personnalisée avec le simulateur viager et le barème viager donne des montants fiables.

La cession-bail à vie apporte davantage de liquidités immédiates. Mais elle les reprend au fil des années, et le résultat dépend entièrement de la durée de vie. Elle a un sens quand on a besoin d'une grosse somme tout de suite, pour aider un enfant, régler une dette ou financer un projet, et que ses revenus permettent d'assumer un loyer indéfiniment. Elle en a beaucoup moins comme complément de revenus pour la retraite.

Les risques que les vendeurs sous-estiment

• La double décote. Le vendeur accepte une décote sur le prix, comme dans un viager, et il paie en plus un loyer à vie. Dans un viager occupé, la décote est la seule contrepartie de l'occupation.
• L'impayé met le locataire dehors. Le droit de rester chez soi est conditionné au paiement du loyer. Quelques mois de difficultés, une entrée en dépendance mal anticipée, et la procédure de résiliation est possible. Dans le viager, le droit d'usage et d'habitation ne dépend d'aucun paiement.
• Le loyer suit l'indice. Une révision annuelle sur l'IRL paraît modeste. Sur vingt ans, elle pèse lourd sur un budget de retraité.
• La perte du droit réel. Le droit d'usage et d'habitation du viager occupé est un droit réel, inscrit et opposable à tous. Le droit du locataire est un droit personnel, dont la solidité dépend de la rédaction du bail, de sa date certaine et de sa publication.
• La décote n'est pas toujours cohérente avec le loyer. Le prix est décoté « pour occupation » alors que l'occupation est déjà payée par le loyer. Il faut faire vérifier la décote et le loyer par un professionnel indépendant de l'acquéreur.

Pour le vendeur-locataire. La plus-value réalisée lors de la vente est exonérée si le logement était sa résidence principale au jour de la cession (article 150 U du Code général des impôts), ce qui est le cas puisqu'il y habite et y reste. Le loyer qu'il paie ensuite n'est pas déductible. Le bien sort de son patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune immobilière ; le capital reçu, lui, entre dans son patrimoine financier. Voir la page sur la fiscalité du viager et les frais de notaire en viager.

Pour l'acquéreur-bailleur. Il paie des droits de mutation sur le prix. Les loyers perçus sont des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, au micro-foncier ou au réel selon les montants ; au réel, il déduit les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les gros travaux. Le bien entre dans son assiette d'impôt sur la fortune immobilière, avec une décote d'occupation possible. L'achat est finançable à crédit, ce qui n'est pas toujours le cas d'un viager.

Ces règles s'appliquent au schéma courant, à loyer mensuel. Certains actes prévoient un loyer payé d'avance en une fois, déduit du prix ; le traitement fiscal est alors différent et doit être vérifié avec le notaire.

Le bail à vie est une location : la répartition des charges est celle de tout bail d'habitation. Le locataire règle l'entretien courant, les réparations locatives, l'assurance habitation et les charges récupérables. Le propriétaire assume les gros travaux, la toiture, la structure, le ravalement, le remplacement de la chaudière, et la taxe foncière. La logique est la même que dans un viager occupé, à ceci près que le viager fait souvent supporter davantage au vendeur-occupant : voir qui paie la taxe foncière en viager occupé.

Le viager reste marginal : 6 900 ventes en 2024, soit 0,5 % des transactions immobilières, pour un volume d'environ 1,7 milliard d'euros, en croissance de 5 à 6 % par an depuis 2017. Ces chiffres figurent dans l'exposé des motifs de la proposition de loi n° 1974 déposée à l'Assemblée nationale le 17 octobre 2025 par le député Vincent Ledoux, qui propose un contrat-type de viager, un label « viager solidaire » et des incitations fiscales. Le texte ne traite pas du bail à vie ni de la cession-bail à vie, qui restent régis par le droit commun. Nous mettrons cette page à jour si le texte avance.