Fiscalité du viager pour l'acheteur : ce que vous payez vraiment.

À la signature, l'acheteur paie les droits de mutation à titre onéreux et les émoluments du notaire. L'assiette n'est pas le bouquet. Elle est le prix exprimé dans l'acte : bouquet plus le capital de la rente exprimé dans l'acte (article 683 du CGI).

Ce prix est celui que les parties ont convenu pour transférer la propriété. Le notaire le reprend dans l'acte. L'administration s'y réfère pour liquider les droits. Un bouquet bas n'allège donc pas, à lui seul, la facture notariale : si le capital de rente est élevé, l'assiette reste haute.

En viager occupé, ce prix égale la valeur occupée : valeur vénale moins la décote d'occupation. L'assiette des droits et des émoluments baisse d'autant. La décote mesure le droit d'habiter que le vendeur conserve. Plus le vendeur est jeune, plus ce droit pèse, plus l'assiette recule. En viager libre, le prix se rapproche de la valeur vénale, faute de droit d'occupation à déduire.

Le taux 2026 des droits de mutation dépend du département. Il reste d'environ 5,81 % là où la part départementale est encore à 4,50 %. Il atteint environ 6,32 % dans la majorité des départements passés à 5 %, pour les actes jusqu'au 31 mars 2028. Le taux lui-même n'est pas réduit par le viager. Seule l'assiette change.

Exemple. Un bien de 300 000 €, une vendeuse de 75 ans, un DUH d'environ 38 %. L'assiette tombe à 186 000 €. Les droits s'établissent autour de 11 800 € dans un département à 5 %, contre environ 19 000 € pour la même vente en pleine propriété. L'économie vient de la décote, pas d'un régime de faveur. Sur le même bien en viager libre, l'assiette remonterait près de 300 000 € : les droits rejoindraient alors ceux d'une vente classique.

Les émoluments du notaire suivent la même assiette. Ils sont dégressifs. Une assiette plus basse les réduit aussi, dans une moindre proportion que les droits. Pour le détail des postes, voir les frais de notaire en viager.

La répartition dépend du droit réservé au vendeur. Un DUH et un usufruit ne produisent pas le même redevable légal. L'acte peut ensuite déplacer la charge entre les parties, sans lier l'administration. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires, lorsqu'elle est due, suit l'occupant. La TEOM est en pratique souvent mise à la charge du vendeur qui habite encore, même si l'avis de taxe foncière arrive chez l'acheteur.

En DUH, l'acheteur est le redevable légal de la taxe foncière. C'est la lecture retenue par la citation BOFiP sur les titulaires de droits réels. L'avis d'imposition part chez le nu-propriétaire, même si le vendeur habite encore le bien.

Si le vendeur se réserve l'usufruit, il est redevable de la taxe foncière (article 1400 II du CGI). Le texte est ici : l'article 1400 du CGI.

Les parties peuvent convenir d'une autre répartition dans l'acte : TEOM au vendeur, taxe foncière à l'acheteur, ou l'inverse. Cette clause vaut entre elles. Elle n'est pas opposable au fisc. Le redevable légal reste celui que la loi désigne.

Le détail des charges d'occupation est dans qui paie la taxe foncière en viager occupé.

L'acheteur peut revendre avant le décès du vendeur. La plus-value immobilière se calcule comme pour toute cession. Le prix d'acquisition est, par principe, le bouquet plus la valeur en capital de la rente à l'acte (article 150 VB du CGI).

Ce prix d'acquisition est souvent plus bas que la valeur vénale du jour de l'achat, parce qu'il reflète la valeur occupée. Une revente après libération du logement, ou après le décès, peut donc dégager une plus-value même sans hausse de marché. Ce n'est pas un gain annoncé : c'est un effet mécanique de l'assiette.

Le BOFiP ouvre une option au § 80 : retenir les arrérages effectivement versés, plus le capital restant si la revente a lieu avant le décès, ou les arrérages versés plus le bouquet après le décès. La référence est le BOFiP plus-value — prix d'acquisition. L'option n'est intéressante que si les arrérages déjà payés dépassent le capital de rente fixé à l'acte.

Les abattements pour durée de détention s'appliquent. L'impôt sur le revenu est exonéré après 22 ans. Les prélèvements sociaux (18,6 % en 2026) le sont après 30 ans. La durée court depuis l'acte d'achat, pas depuis le décès du vendeur. Une revente à cinq ans reste donc largement taxable.

Le mécanisme complet, avec les cas chiffrés, est dans revendre un bien acheté en viager.

Le viager ne crée pas d'avantage d'impôt sur le revenu. Les taux de droits de mutation sont les mêmes qu'une vente classique : seule l'assiette baisse en viager occupé. Il n'y a pas d'effet de levier fiscal du crédit locatif : la banque n'accepte en pratique pas d'hypothéquer un bien déjà grevé du privilège du vendeur. L'acheteur finance donc le bouquet sur fonds propres, ou par un crédit non garanti par le bien.

Le risque principal n'est pas un impôt oublié. C'est la requalification. Un aléa inexistant, un prix vil ou une rente impayée peuvent faire basculer l'opération en donation déguisée. Les droits de donation se calculent alors sur la valeur réelle, avec majoration possible. En viager familial, s'ajoutent l'article 751 du CGI et l'article 918 du Code civil. Le cadre est dans vendre en viager en famille.

Aucun de ces textes n'interdit l'achat. Ils imposent un prix économique, un aléa réel et des paiements tracés. Un viager sincère, payé et indexé, reste une vente. Il n'est pas un produit de défiscalisation.